El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente, en su sentencia n.º 1627/2022, de 12 de diciembre, ECLI:ES:TS:2022:4569, acerca de si la nuda propiedad es título suficiente para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, en caso de cumplirse el requisito de residencia en la vivienda durante más de tres años, o si, por el contrario, es necesario el pleno dominio.
En el supuesto de hecho planteado, la recurrente había transmitido una vivienda de la que era propietaria desde hacía más de tres años y en la que llevaba residiendo más de una década, reinvirtiendo luego las ganancias de dicha transmisión en su nueva vivienda habitual. Sin embargo, no ostentaba la plena propiedad del inmueble durante la totalidad de los tres años previos a la transmisión, puesto que durante parte de ese período el usufructo sobre la misma correspondía a su madre y ella solo tenía la nuda propiedad.
La argumentación del Tribunal Supremo y el criterio que fija
Parte el Alto Tribunal del artículo 38.1 de la LIRPF, que se refiere a las ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión en los siguientes términos:
«1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida».
Así, correspondería al RIRPF especificar las condiciones que debe tener la vivienda habitual a los efectos de esta exención, pero no explicita nada en cuanto a la necesidad de que se ostentase la plena propiedad del inmueble.
Aun así, y del mismo modo que para la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, el Tribunal Supremo entiende que si la exención ahora analizada se produce por la transmisión de la titularidad del dominio sobre la vivienda habitual, dicha titularidad jurídica debe haberse producido durante el período de tiempo exigido por la norma para la aplicación de la exención, que es el de tres años, y por el derecho transmitido, pues es esa transmisión la que origina la alteración de la composición del patrimonio, poniendo de manifiesto la ganancia patrimonial gravada y exenta.
En definitiva, considera que siendo justamente la titularidad plena del derecho de propiedad la que determina el incremento sometido a gravamen, la aplicación de la exención exigiría también que, durante el plazo establecido de los tres años, la contribuyente no disfrutara la vivienda habitual por otro concepto distinto al del pleno dominio. No en vano, razona que durante el tiempo que la contribuyente habitó la vivienda sin ostentar dicha condición, a pesar de ser nuda propietaria, lo cierto es que pudo permanecer en ella por mera tolerancia, liberalidad o a cualquier otro negocio con el usufructuario.
En esa medida, la sentencia concluye fijando el siguiente criterio interpretativo:
«La exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, regulada en el art. 38 de la LIRPF , requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos».