Los PGE de 2023 bonifican por primera vez este sistema, que permite a las personas mayores con grado II y III de dependencia costear su asistencia con los ingresos futuros del alquiler.

11 de enero Expansión

Los Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2023 introducen ventajas fiscales para una nueva fórmula que permite a las personas mayores con grado de dependencia oficialmente reconocido complementar su pensión para costear la residencia o gastos asistenciales a partir de su vivienda. Hasta ahora, la solución más extendida ha sido vender o la hipoteca inversa. Esta última dificultaba a los herederos recuperar la propiedad.

Hay varias fórmulas que permiten a una persona mayor monetizar un piso, y el alquiler anticipado está tomando empuje. Su singularidad es que permite conservar la propiedad a los actuales propietarios y sus herederos, sin avales ni hipotecas, a diferencia de la hipoteca inversa.

Además, ahora el alquiler anticipado también tendrá ventajas fiscales. Si las hipotecas inversas estaban exentas de pagar el Impuesto sobre las Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), lo mismo ocurre a partir de 2023 con los alquileres anticipados. Así lo establecen los PGE de este año, que también incorporan una bonificación de cerca de un 50% en la aplicación de los aranceles notariales y una reducción del 90% en los gastos registrales.

A efectos prácticos, el impacto de estas bonificaciones podría alcanzar de promedio unos 1.200 euros, hablar de una cifra no es nada fácil. Hay gran variedad de pisos por tamaño, zonas y conservación. A todo ello se suman las fuertes diferencias en la tributación autonómica: en Cataluña, a los alquileres se les aplica un tipo del 1,5%, frente al 0,75% de Madrid y el 0,5% de las autonomías forales.

Condiciones

En cualquier caso, para beneficiarse de los nuevos incentivos que acaban de entrar en vigor, hay que cumplir varios requisitos. El más importante es que el propietario de la vivienda debe tener reconocido el grado II o III de dependencia por parte de la administración.

Además, el piso sólo puede destinarse al alquiler y debe constituirse un derecho real inscrito en el registro de la propiedad, cuyo nombre técnico es anticresis, regulado en el artículo 1881 del Código Civil.

Por otra parte, el importe total recibido debe destinarse exclusivamente a cubrir sus cuidados asistenciales, mayoritariamente en una residencia geriátrica o a través de un cuidador.

Cuatro exdirectivos

El alquiler anticipado es una fórmula que idearon cuatro antiguos directivos de CatalunyaCaixa que en 2016 salieron de la entidad tras su absorción por parte de BBVA: Miquel Perdiguer, David Igual, Josep Fabregat y Ramon Lluís Garcia-Torné. Juntos constituyeron en 2017 una start up de servicios financieros, Pensium, que está supervisada por el Banco de España tras darse cuenta de una paradoja: "La pensión media en España se sitúa en los 1.090 euros al mes, hay déficit de plazas en las residencias públicas y en las privadas, el coste medio es de 2.500 euros", expone a EXPANSIÓN su director de operaciones, David Igual.

"Lo que proponemos es que la diferencia se cubra con el arrendamiento y como esta cantidad será mayor, se genera durante un máximo de diez años una deuda que se amortizará alargando el contrato de alquiler", expone Igual. El interés que se aplicará es medio punto por debajo de un indicador que elabora el Banco de España: el tipo de interés medio de los préstamos al consumo.

A diferencia de la hipoteca inversa, en el caso del alquiler anticipado, "el préstamo que se ha generado nunca se pedirá a los herederos ni afectará a la deuda de las personas". Tras el fallecimiento de los propietarios, deberán decidir si restituyen la deuda generada con los intereses, o prorrogan temporalmente el arrendamiento a fin de amortizar la deuda pendiente.

Según Igual, las bonificaciones impulsarán el alquiler anticipado. El pasivo prácticamente ya no incluirá impuestos, pero sí el coste de gestión que aplica la empresa intermediaria por sus servicios, las mensualidades que aportará al propietario y las obras de reforma del piso, si son necesarias y que siempre serán "las mínimas", para que pueda alquilarse con facilidad.

Se cede el derecho a arrendar, no la propiedad

Como explica el catedrático de economía financiera y contabilidad de la Universidad Jaume I de Castellón y coautor del manual editado por Mc Graw Hill Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, Juan Ángel Lafuente, el alquiler anticipado es "una innovación financiera que radica en los ingresos potenciales de la vivienda".

"En el contrato intervienen dos partes: la empresa financiadora y el propietario de la vivienda, que cede el derecho a arrendarla en el mercado libre, pero no su titularidad", describe.

Pero ¿por qué no alquilar directamente el piso y ahorrarse los intermediarios? Según el experto, "el propietario puede encontrarse en una situación donde los gastos de sus necesidades especiales de dependencia superan a los ingresos que le reportaría el arrendamiento" y, en este caso, los financia con los alquileres futuros.

MONETIZAR UN PISO EN LA TERCERA EDAD

Vías tradicionales

1. L Venta. La primera residencia está libre de tributación en IRPF entre las personas mayores de 65 años.
2. Mudanza a reducida. Esta opción consiste en trasladarse a una vivienda más modesta y de menor valor, y usar los ingresos para complementar la pensión.
3. Permuta inmobiliaria. El interés por el mercado hacia esta figura se ha incrementado como vehículo para agilizar la mudanza a reducida.
4. Alquiler. Los habituales contratos de larga estancia. el alquiler de habitaciones o el alquiler vacacional permiten a las personas mayores complementar su pensión usando su patrimonio inmobiliario.

Nuevas alternativas

• Venta de la nuda propiedad. Se transfiere la titularidad de la vivienda y el hasta ahora propietario conserva el uso y disfrute de la misma de forma vitalicia.
• Vivienda inversa. Se vende la propiedad y se paga un alquiler para seguir residiendo en la vivienda de forma vitalicia.
• Rentas vitalicias inmobiliarias. Venta de la propiedad a un inversor que a cambio realiza unos pagos periódicos de forma vitalicia.
• Hipoteca inversa. Préstamo con la vivienda como garantía, que va generando intereses hasta el momento del fallecimiento y que deben abonar los herederos si quieren recuperar la propiedad.
• Anticipo de alquileres. Acuerdo en el que una empresa privada alquila la vivienda de una persona con dependencia, para que pueda costear su asistencia con los ingresos actuales y futuros. Los herederos recuperan el control total de la vivienda cuando la deuda se ha amortizado.