Según el comprador del local, el Ayuntamiento no le concede la licencia de actividad si el local no dispone de salida de humos ¿Tiene derecho a instalar una salida de humos por el patio interior de la finca?

Redactado por Experto Pyme

Como ya hemos visto en otros artículos publicados previamente, la salida de humos es una de las cuestiones que genera más conflictos en las comunidades de propietarios. Por un lado, está el derecho del propietario a explotar empresarialmente su local (para lo que puede ser necesario tener una salida de humos). Sin embargo, dado que estas chimeneas suelen discurrir por elementos comunes de la finca (patios, fachadas...), está el derecho de la comunidad a autorizar o no la modificación de un elemento común.

Criterio mayoritario. Pues bien, en los casos en los que la chimenea es imprescindible para explotar el local (porque se trata de una actividad de restauración, como en su caso), suele aplicarse un criterio flexible:

• Si la instalación está autorizada en los estatutos de la comunidad, se considera válida esa autorización (no siendo necesario un nuevo acuerdo de la junta).
• Si no está autorizada en los estatutos, no se suele exigir como requisito que la autorización de la comunidad se haya concedido por unanimidad (con el fin de evitar que el simple voto en contra de un propietario impida que en el local se realice una actividad).

Límites que puede alegar la comunidad

Configuración. No obstante, en los dos casos indicados hay límites. Por un lado, la chimenea no debe perjudicar o alterar la seguridad del edificio, ni su estructura o configuración exterior. Tampoco debe perjudicar los derechos de otro propietario. Si eso sucede, la instalación sólo puede autorizarse por unanimidad de todos los propietarios.

Ejemplo. Una comunidad autorizó la colocación de una chimenea por el patio interior. No obstante, el único propietario disconforme impugnó dicho acuerdo y logró que se anulase la autorización y que se retirase la chimenea. ¡Atención! Se consideró que el acuerdo debería haberse tomado por unanimidad, ya que la chimenea alteraba la configuración del edificio, pues atravesaba el suelo del patio comunitario (que era el techo del local) y estaba colocada sobre la fachada de cinco plantas, con un fuerte impacto visual. Además, perjudicaba al reclamante, ya que la chimenea pasaba por el espacio existente entre sus dos ventanas. Es decir, no cumplía los límites antes indicados.

Abuso de derecho si la comunidad se niega porque sí

Perjuicios. Tenga en cuenta que cuando la comunidad deniega la autorización, se valora si está actuando con abuso de derecho. De esta manera, si la chimenea es imprescindible y la comunidad no la autoriza pese a que no le perjudica, se suele dar la razón al propietario, autorizándose la instalación. Es lo que le sucedió a una comunidad que no autorizó la chimenea a pesar de que el propietario propuso una alternativa técnica que cumplía los requisitos antes indicados –no alteraba la configuración ni causaba perjuicios–, pues discurría por el interior de otra chimenea existente en el patio y que estaba en desuso.

Estatutos

Nuestro consejos es que revise los estatutos; y si éstos no autorizan expresamente la colocación de la chimenea por el patio comunitario, intenten llegar a una solución consensuada con el propietario del local. En este sentido, analicen las alternativas técnicas existentes, y elijan la que sea menos molesta para la finca y para los propietarios.