El Congreso ha aprobado la norma que, finalmente, ha salido adelante con los límites al precio del alquiler, la protección contra desahucios y una nueva definición de gran tenedor. EXPANSIÓN y ARAG ofrecen las claves de la Ley.

7 de mayo Expansión

Cada vez son más los españoles que viven de alquiler. En estos momentos se sitúan en torno al 24%, por debajo de la media de la Unión Europea, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), cuando en 2007 eran del 20% (según Eurostat). Por este motivo, los socios del Gobierno han llegado, finalmente, a un acuerdo para crear una nueva Ley de Vivienda que otorgue más protección a los inquilinos, demanda que ya lleva años en el candelero político. Tras su aprobación en el Congreso el pasado 27 de abril y su remisión al Senado, si éste la ratifica, se procederá a su publicación y entrada en vigor en las próximas semanas. Estas son algunas de las carencias que presenta el mercado de alquiler, así como algunas claves que introduce la nueva norma en la legislación española.

Impulso del alquiler

El principal crecimiento en viviendas de alquiler se ha concentrado en los últimos cinco años, con casi medio millón de nuevas viviendas. Esta tendencia nos acerca poco a poco a la media europea y no se ha visto interrumpida a pesar de la elevada inflación. De hecho, según diferentes expertos en materia económica, los dos principales factores que motivan el aumento del alquiler serían el incremento de requisitos para conseguir una hipoteca y un cambio social que deja de ver la propiedad como única forma de tenencia. El portal inmobiliario Fotocasa indica que existe más demanda de propiedad que de alquiler, pero los obstáculos crecientes (el encarecimiento de este mercado, la inestabilidad socioeconómica y la falta de ahorro) llevan a más personas a continuar alquilando.

La encuesta de Características Esenciales de la Población y Viviendas del INE pone de relieve diferencias territoriales. Las tres comunidades autónomas donde el alquiler tiene más peso son Baleares, Cataluña y Canarias. En cambio, la propiedad de viviendas ya completamente pagadas tiene más peso relativo en Euskadi, La Rioja y Castilla y León.

Precios al alza

Un informe del Banco de España indica que los precios ofertados de alquiler se encarecieron más de un 50% desde que tocaran mínimos a finales de 2013 hasta el máximo de mayo de 2019. Y, según un estudio del portal inmobiliario Fotocasa, el año pasado se cerró con un aumento del precio medio de los alquileres de un 7,4%.

Al menos 481.000 hogares destinan más del 40% de sus ingresos netos a pagar el alquiler, según el INE. Esta cifra corresponde al 16% de los hogares que viven de alquiler y podría ser mayor ya que para el cálculo solo se han considerado los umbrales de renta más bajos de cada franja. Afecta, sobre todo, a quienes ganan menos de 1.500 euros mensuales.

Poca oferta de pisos

El aumento del precio medio de los alquileres es uno de los síntomas de que el nivel de demanda supera una oferta que, además, se redujo un 35% en términos generales. Los datos de Idealista corroboran que cada vez se anuncian menos viviendas para alquilar: las 180.000 ofertas de hace dos años y medio se habían reducido a 100.000 el pasado mes de enero, la cifra más baja desde 2016. Por su parte, un informe de Servihabitat Trends constata que la oferta de viviendas en alquiler ha caído ya un 50% de media en los dos últimos años.

Globalmente, en el último año esta pérdida de unidades se cifra en el 5%, aunque en las dos principales urbes españolas, Barcelona y Madrid, la caída fue del 9 y el 19%, respectivamente. La tendencia general se ha mantenido en el primer trimestre. En cuanto a la situación en las dos regiones con más presión inmobiliaria, la foto se repite en el caso de la Comunidad de Madrid y permanece estable en el caso de Cataluña.

Con un stock de viviendas en alquiler a la baja, la capacidad de negociación de los inquilinos se reduce y también facilita las prácticas abusivas por parte de algunos caseros. Además, en las zonas más demandadas, los inmuebles disponibles son cada vez más caros, antiguos y de menores dimensiones

Nueva Ley de Vivienda

La nueva Ley de Vivienda se hace eco de las dificultades de los inquilinos para acceder a una vivienda y propone algunos cambios para reforzar su protección.

"Cabe recordar que las Comunidades Autónomas tienen asumidas en sus Estatutos de Autonomía la competencia en materia de vivienda, por lo que son los legisladores autonómicos los encargados de elaborar los programas normativos y el Estado de garantizar el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada", explica Montserrat Martín, abogada de la compañía de seguros de Defensa Jurídica, ARAG. A modo de ejemplo, la Ley de Vivienda sienta las bases para definir qué es una zona tensionada, pero son las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos quienes decidirán si aplican o no esos puntos. Pese a que algunas competencias no son centrales, otros muchos puntos de la Ley sí lo son, como el establecimiento de una nueva referencia para la actualización anual del alquiler, medidas de protección frente a los desahucios o beneficios fiscales para los propietarios.

Los cambios más destacables de la nueva Ley son las siguientes:

• Límite a la actualización anual del precio del alquiler. El año pasado se instauró un tope del 2% en la actualización de alquileres para paliar los efectos de la guerra en Ucrania. "Este año se ha prorrogado y el año que viene se establecerá una nueva limitación del 3% siempre que no exista pacto entre las partes", indica Montserrat Martín. Se espera que, para el 2025, se haya acordado una nueva referencia desvinculada del IPC, que dependerá del Instituto Nacional de Estadística.
• Zona tensionada. Son aquellas en las que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supera el 30% de los ingresos medios de un hogar o en las que el precio haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Como se indicaba anteriormente, son las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos los que deben definirlas, pues tienen traspasadas las competencias de vivienda.
• Grandes Tenedores. Hasta ahora, se consideraban a los que tenían más de 10 viviendas o una superficie útil superior a 1.500 m2. Con la nueva norma, los propietarios que tengan 5 o más inmuebles, siempre que estén en área tensionada, se considerarán grandes tenedores, sean personas físicas o jurídicas.
• Desahucios. "Con relación a los procedimientos actualmente suspendidos hasta el 30 de junio, solo se levantará la suspensión si el demandante gran tenedor acredita que se ha sometido al proceso de conciliación o mediación para buscar una solución habitacional al inquilino", explica Martín. Para los nuevos desahucios, la demanda presentada por un gran tenedor debe acompañarse con la acreditación de haber realizado un proceso de conciliación o mediación con el inquilino y las administraciones públicas para facilitar una solución habitacional. Se exige que todas las resoluciones judiciales que se dicten en el procedimiento indiquen la fecha y hora del lanzamiento, siendo este punto una demanda histórica de los movimientos por la vivienda para acabar con la incertidumbre e indefensión de los inquilinos, que no saben cuándo se les va a desahuciar. "Todo el trámite en sí puede suponer una media de 1 año o 2 años para conseguir el desalojo", indica la abogada de ARAG.