El pleno del Congreso aprueba la Ley de Vivienda con el respaldo del PSOE, Unidas Podemos, ERC y EH Bildu.

27 de abril Expansión

Tras su aprobación, la norma se remite al Senado y verá la luz verde definitivamente antes de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo.

De esta forma, se ha desbloqueado una de las grandes leyes de la legislatura, que se ha estado negociando durante más de año y medio por la falta de acuerdo del PSOE y de Unidas Podemos en temas como los límites al alquiler o la definición de gran tenedor. Finalmente, el pasado 14 de abrilERC y EH Bildu anunciaron que habían alcanzado un acuerdo con el Ejecutivo de coalición y desvelaron los puntos más destacados de la ley.

El Pleno del Congreso de los Diputados ha aprobado el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda con un respaldo de 176 votos que representan la mayoría absoluta del hemiciclo, frente a 167 en contra.

En concreto, el texto ha contado con el voto a favor del PSOE, Unidas Podemos, Esquerra Republicana (ERC), Bildu, Más País, Compromís, el PRC y Teruel Existe, mientras que el BNG se ha abstenido, aunque también ha vertido críticas por la invasión de competencias.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha afirmado que el proyecto de ley por el derecho a la vivienda y el impulso que va a dar el Ejecutivo a la promoción de inmuebles públicos supondrán un cambio de paradigma que convertirá en un bien de primera necesidad lo que ahora es un "bien de lujo". En declaraciones a los medios tras la votación, Sánchez ha defendido que la ley cambia "el paradigma, el modelo neoliberal que trajo especulación, corrupción y mucho dolor social".

En esta misma línea, la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha asegurado que el proyecto de ley se alinea con la agenda urbana del Gobierno, que tiene por objetivo "fomentar la cohesión social, buscar la equidad y garantizar el derecho del acceso a la vivienda".

Por su parte, la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, ha defendido que la norma comienza a intervenir el mercado del alquiler "de manera estructural", amplía la protección a inquilinos vulnerables en desahucios y se comienza a movilizar el "enorme" volumen de viviendas vacías en España.

En contra de la norma se han situado el PP, Vox, Ciudadanos y Foro Asturias y han criticado que, entre otros aspectos, favorece a los okupas y genera inseguridad jurídica. También han votado en contra el PNV, Junts, PDeCAT, la CUP y Coalición Canaria, que en su caso alegan invasión de competencias del Estado hacia las comunidades autónomas.

Topes al alquiler

La nueva ley apuesta por mantener el límite a las subidas del alquiler en el 2% en la actualización de los alquileres este ejercicio y situarlo en el 3% el que viene. A partir de 2025, las rentas se actualizarán según un nuevo índice (aún por diseñar), que será más estable e inferior al IPC.

Hay que recordar que, desde el año pasado, se está aplicando en España el tope del 2% en la actualización de los alquileres ante la escalada inflacionista que vivía el país. Aun así, la medida no ha frenado la subida de los precios del alquiler, que subieron de media un 9,7% interanual en marzo (nueve comunidades autónomas marcaron máximos).

Más control de precios en las zonas tensionadas

La nueva ley establece un control más restrictivo de los precios en las zonas consideradas tensionadas. Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios en el caso de los grandes tenedores. Asimismo, se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años.

Los requisitos para entrar en la tipología de zona tensionada se han rebajado y basta con cumplir una de estas dos condiciones: que la carga de la hipoteca o del alquiler supere el 30% de los renta media de los hogares o que el precio haya aumentado más de 3 puntos por encima del IPC.

Esto ha hace que el porcentaje de zonas que podrían incluirse en dicha categoría se elevaría a más del 60% del total de los hogares de España -hasta 2.298 códigos postales, que se distribuyen por 52 provincias-, según un estudio realizado por Atlas Real State Analytics.

Alejandro Bermúdez, fundador y consejero delegado de esta consultora, destaca que "las provincias con mayor población concentran el mayor número de áreas tensionadas, con Baleares a la cabeza seguida de Málaga, Alicante, Barcelona, Las Palmas o Madrid. En todas ellas, los criterios más amplios llevarían a que más del 40% de las zonas fueran declaradas zonas tensionadas".

Más gastos para el propietario

A los límites se suma ahora que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. También se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos que obliguen a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente.

Se amplía el concepto de gran tenedor

El anteproyecto de la ley, que ya tiene más de un año, situaba en diez el umbral mínimo de inmuebles en propiedad para ser considerado gran tenedor. Tras las modificaciones acordadas, el límite ha bajado hasta cinco, por lo que se amplía el número de propietarios a los que se le van a aplicar medidas más restrictivas como grandes tenedores.

Según un informe de Fotocasa, un 0,3% de los particulares son propietarios de cinco o más inmuebles, por lo que, bajo la nueva ley, serían considerados grandes tenedores. Si tenemos en cuenta que el 61% de los 39,5 millones mayores de edad son propietarios o copropietarios de una vivienda, según otro informe de la compañía, ese 0,3% se traduce en unas 72.300 personas.

Por regiones, aquellas con mayor proporción de propietarios con cinco o más inmuebles en propiedad son Cataluña, con un 0,6%; Comunidad Valenciana, con un 0,5%; y Comunidad de Madrid y Andalucía, ambas con un 0,2%. Desde el portal inmobiliario, destacan que en el último año se ha producido un crecimiento "exponencial" de este perfil de propietario: este 0,3% apenas alcanzaba un 0,1% un año antes.

Se frenan los desahucios

La norma ha levantado enormes críticas desde la oposición debido a una enmienda transaccional aprobada la semana pasada que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para establecer nuevas condiciones en los desahucios de personas vulnerables. Desde el PP han calificado esta cuestión como "un incentivo a la okupación y un chollo para los okupas".

La disposición final quinta, objeto de la polémica, establece que no se atenderán las demandas de desahucio si el propietario no especifica tres cuestiones. En primer lugar, deberá certificar que el inmueble constituye la "vivienda habitual de la persona ocupante"; en segundo lugar, tendrá que determinar si es un gran tenedor y, en esta circunstancia, también deberá dar cuenta de la situación económica de la parte demandada.

De tal manera, sólo en el caso de que se trate de un gran tenedor, el inmueble objeto de demanda constituya "vivienda habitual" de la persona ocupante y esta se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, "no se admitirán las demandas" en las que no se acredite que el demandante "se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación" que establezcan las autoridades competentes a este respecto.

Más incentivos fiscales sólo en zonas tensionadas

La nueva ley supone un cambio en los incentivos fiscales para que los propietarios pongan sus viviendas en alquiler. Por un lado, el descuento ahora vigente en el IRPF del 60% en los rendimientos netos del alquiler se reducirá en 10 puntos porcentuales hasta el 50%. Es decir, la bonificación se recorta para el conjunto de los arrendadores.

A cambio, la ley amplía las deducciones para los arrendadores (sólo personas físicas) que alquilen en las zonas declaradas como tensionadas (si Madrid no aplica la ley tampoco se beneficiará de las rebajas tributarias). Así, la bonificación llega al 90% cuando el arrendador rebaje más de un 5% la renta en una zona tensionada. Será del 70% cuando se alquile por primera vez una vivienda y el inquilino tenga entre 18 y 35 años o sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos. Finalmente, la deducción será del 60% cuando el piso se haya rehabilitado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.

Efectos negativos de la ley

Los expertos insisten en que estas medidas, lejos de solucionar el problema, lo acrecientan porque desincentivan la oferta y están haciendo que muchos propietarios saquen sus viviendas del alquiler tradicional para destinarlas al turístico o ponerlas en venta. El stock de vivienda en alquiler cayó un 5% en el primer trimestre, pero hubo ciudades como Málaga (-27%) y Palma (-24%) donde se hundió, según cifras de Idealista.

"El Gobierno ha vuelto a mostrar su ceguera al continuar sus políticas coercitivas frente a los propietarios de vivienda, obviando que el verdadero elefante en la habitación del mercado del alquiler es la falta de oferta", defiende Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

En este punto también coincide María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, que apunta que "la reducción de la oferta es la principal razón que genera un alza de los precios, pero también una demanda que lejos de moderarse, se mantiene fuerte en prácticamente todo el territorio".

Bermúdez, de Atlas Real State Analytics, insiste en que "a la hora de aplicar la legislación es vital entender cómo afecta la misma a todas las partes implicadas, esto es tanto a los hogares como a los inversores, en el caso del alquiler. Declarar un área como tensionada tiene implicaciones en la decisión de los inversores, ya que las previsiones en las subidas de precios tienen gran peso a la hora de analizar la rentabilidad en los modelos financieros".

Por otra parte, surge la crítica de que puede formarse un mercado inmobiliario a diferentes velocidades, según se aplique la ley o no en las diferentes comunidades autónomas. Por ejemplo, si un distrito censal cumple con alguna de las dos condiciones señaladas no pasará directamente a ser declarada zona tensionada, ya que es competencia de las comunidades autónomas aplicar dicha declaración y decidir si se aplican las medidas establecidas en la ley.

Esto va a provocar que en el mercado inmobiliario español se den al mismo tiempo situaciones muy desiguales entre unas zonas tensionadas y otras. Las comunidades gobernadas por el PP ya han anunciado que no aplicarán la norma en las cuestiones que afecten a sus competencias y dirigentes como la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, han anunciado que presentarán un recurso de inconstitucionalidad.

Desde el PSOE, hasta el propio presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha instado al PP a que haga cumplir esta ley en sus comunidades y no entre en rebeldía porque se trata de una norma aprobada por las Cortes que desarrolla un artículo de la Constitución sobre el derecho a una vivienda digna para todos los españoles.

La semana pasada la norma avanzó en su trámite parlamentario con la aprobación del dictamen en la Comisión, que salió adelante con los votos a favor del PSOE, Unidas Podemos, ERC y EH Bildu.

¿Qué pasa con los pisos turísticos?

Una de las cuestiones que ha quedado fuera de la norma ha sido la regulación de los pisos de alquiler turístico. En los últimos días, Podemos ha tratado de presionar al PSOE para que apoye una enmienda - de otro grupo parlamentario- que limitase el número de plazas de pisos de alquiler turístico al 2% del total de habitantes que tenga una zona que se declare como tensionada.

En la rueda de prensa del pasado lunes, su portavoz Pablo Fernández recordó que el acuerdo de Gobierno firmado en enero de 2020 ya contemplaba el compromiso de regular este tipo de pisos. Ahora, el objetivo sería "evitar que los grandes tenedores intenten utilizar subterfugios o vías para que no se regule el precio de los alquileres".

strong>Ni la formación de Ione Belarra ni ERC o EH Bildu tenían enmiendas vivas para la tramitación de la norma, por lo que se tendría que haber usado una de Más País o de otra formación minoritaria. Pero, sin el apoyo del PSOE, la limitación de los pisos turísticos no ha salido adelante.