Fecha última revisión: 09/10/2026

PLANTEAMIENTO

Una contribuyente persona física enajena un inmueble por un precio convenido inferior a su valor de referencia. A efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF, ¿debe tomarse como valor de transmisión el precio satisfecho, el valor normal de mercado o el valor de referencia del inmueble?

RESPUESTA

El valor de transmisión será el precio efectivamente satisfecho, salvo que resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este último. El valor de referencia del inmueble no se aplica automáticamente para calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.

En las transmisiones a título oneroso, la ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, conforme al artículo 34 de la LIRPF.

El artículo 35 de la LIRPF establece que el valor de transmisión será el importe real por el que se hubiese efectuado la enajenación, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente. A estos efectos, se considera importe real el efectivamente satisfecho, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, pues, si lo fuera, prevalecerá este último.

Por tanto, la circunstancia de que el precio pactado sea inferior al valor de referencia no determina, por sí sola, que este deba utilizarse como valor de transmisión en el IRPF. Será necesario comprobar si el precio efectivamente satisfecho coincide con el valor normal de mercado del inmueble:

• Si el precio satisfecho no es inferior al valor normal de mercado, se tomará ese precio como valor de transmisión.
• Si el precio satisfecho es inferior al valor normal de mercado, prevalecerá este último.

El valor de referencia opera, en los términos previstos en su normativa específica, para determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pero no sustituye las reglas de valoración establecidas por la LIRPF para calcular la ganancia o pérdida patrimonial del transmitente.

Este criterio ha sido confirmado por la Dirección General de Tributos en las consultas vinculantes (V1774-24), de 17 de julio de 2024, y (V0536-25), de 28 de marzo de 2025. Ambas señalan que el valor de transmisión se determina con independencia de la base imponible que proceda en el ITPyAJD, vinculada al valor de referencia del inmueble.

El valor normal de mercado será el precio que habrían acordado sujetos independientes en condiciones normales de mercado en el momento de la transmisión. Su determinación constituye una cuestión de hecho y podrá acreditarse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, conforme al artículo 106 de la LGT. La valoración de las pruebas aportadas corresponderá a los órganos de gestión e inspección tributaria.

En este sentido, cabe considerar lo indicado por la Dirección General de Tributos en la citada consulta vinculante (V1774-24), de 17 de julio de 2024:

«De acuerdo con la dicción literal de este precepto, para la determinación del valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, tomándose como tal el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. Por lo tanto, será esta la forma de determinación del valor de transmisión del inmueble a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), la cual se vincula al valor de referencia del inmueble previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario».

Igualmente, en su más reciente consulta vinculante (V0536-25), de 28 de marzo de 2025, el Centro directivo concluyó lo siguiente:

«(...) para la determinación del valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, tomándose como tal el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. Por lo tanto, será esta la forma de determinación del valor de transmisión del inmueble a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), la cual se vincula al valor de referencia del inmueble previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario.

En lo que respecta al valor de mercado correspondiente a la vivienda, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la adjudicación. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria».

En consecuencia, en el supuesto planteado no debe utilizarse automáticamente el valor de referencia: se computará el precio efectivamente satisfecho si no es inferior al valor normal de mercado y, si lo es, se tomará este último como valor de transmisión.