22/04/2025 Iberley

La publicación en el BOE de 3 de enero de 2025 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha supuesto la modificación de diferentes normas, entre ellas la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en relación con la regulación de la actividad de alquiler turístico en las comunidades de propietarios. 

A TENER EN CUENTA. La modificación de la LPH entra en vigor el 3 de abril de 2025 (D.F. 38.ª de la LO 1/2025, de 2 de enero).

Antes de analizar las modificaciones introducidas cabe hacer referencia al concepto de arrendamiento de vivienda para uso turístico, para ello cabe traer a colación lo previsto en el artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su letra e). Así pues, dicho precepto excluye del ámbito de aplicación de la LAU los alquileres turísticos refiriéndose a ellos como:

«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».

En definitiva, el arrendamiento de vivienda para uso turístico es un tipo de arrendamiento excluido del ámbito de aplicación de la LAU y cuya regulación se deriva a las distintas comunidades autónomas. 

Atendiendo a lo previsto en la letra e) del artículo 5 de la LAU cabe fijar como requisitos para que un arrendamiento de vivienda se considere como turístico los siguientes:

• Duración: ha de tratarse de una cesión temporal.
• Objeto: uso de la totalidad de una vivienda.
• Requisitos de la vivienda: 
• Amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
• Comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción.
• Finalidad lucrativa.
• Sometimiento a un régimen específico, cual es la normativa sectorial turística.

Establecido lo anterior ¿cuáles son los preceptos afectados por la citada reforma? Concretamente la disposición final cuarta de la LO 1/2025, de 2 de enero, hace referencia a la modificación de la LPH de la que resultan afectados los artículos 7.3 y 17.12. Asimismo, con ella se introduce una nueva disposición adicional segunda en la LPH.

Alquiler turístico y comunidad de propietarios

La citada LO 1/2025, de 2 de enero, también añade en el artículo 7 de la LPH, un nuevo apartado 3 en relación con la decisión de la comunidad de propietarios respecto de la posibilidad del desarrollo de la actividad turística. ¿Cuál es el contenido del nuevo apartado? Señala el artículo 7.3 de la LPH:

«El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior».

A raíz de esta modificación se exige para realizar la actividad turística la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en defecto de ella, se requerirá al propietario de la vivienda en cuestión la inmediata cesación de la actividad.

En definitiva, hasta esta modificación el propietario de la vivienda podía desarrollar la actividad turística en ella siempre y cuando no existiera prohibición en contrario por parte de la comunidad de propietarios, sin embargo, ahora se pasa a exigir expresamente aprobación previa por parte de la comunidad para iniciar la actividad.

Prohibición de la actividad turística

El apartado 12 del artículo 17 de la LPH fue introducido por la reforma llevada a cabo por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, mediante el cual se explicita la mayoría cualificada para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística. Así, el nuevo apartado eliminó el rígido quórum legal de la unanimidad para la adopción de acuerdos de prohibición o regulación de uso turístico de vivienda que derivaba de la regla general del artículo 17.6 de la LPH conforme al cual:

«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».

A tenor del precepto anterior y teniendo en cuenta la rigidez del mismo, resultaba en la práctica casi imposible la aprobación de normas limitativas o prohibitivas del ejercicio de determinadas actividades en el inmueble, impidiendo pues que la comunidad pudiese dotarse del marco regulatorio que mejor se ajustase a sus particularidades e intereses concretos.

En este sentido, la LPH contemplaba un derecho de veto del propietario disidente que impedía la aprobación de normas que prohibieran la actividad de arrendamiento de viviendas para uso turístico en el edificio, produciéndose a nuestro juicio una vulneración del principio jurídico de la primacía del interés comunitario sobre el individual del propietario.

Para dotar a las comunidades de propietarios de un mayor dinamismo en su funcionamiento y garantizar la eficacia de su facultad autorregulatoria, el RD-ley 7/2019, de 1 de marzo, rebaja el quórum legal de la unanimidad a una mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas para la adopción de este tipo de acuerdos específicos.

La reforma se limitaba a esta modificación estatutaria concreta de limitación de actividad de viviendas para uso turístico y, por tanto, a salvo de lo que digan los tribunales, continúa siendo exigible la unanimidad para adoptar acuerdos de modificación de estatutos sobre limitaciones de otra tipología de alojamiento turístico (hostal, pensión, etc.), u otras actividades (bar restaurante, discoteca, etc.).

En la redacción originaria del artículo 17.12 de la LPH no se hacía referencia a la posibilidad de prohibir mediante acuerdo el ejercicio de la actividad turística, sino que aludía solamente a la posibilidad de limitar o condicionar dicha actividad. Esta imprecisión terminológica llevó a que el Tribunal Supremo entrase a interpretar si dicha posibilidad se extendía a la prohibición mediante acuerdo del ejercicio de la actividad turística. Así, cabe citar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1232/2024, de 3 de octubre, ECLI:ES:TS:2024:4790, de la que se infiere:

«(...) 2.- La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso y del recurso de casación, consiste en determinar si la expresión normativa del art. 17.12 LPH, referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos», permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal por la que opta la sentencia recurrida, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir. Cabe precisar que no nos encontramos ante un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo los condicionantes restrictivos antes explicitados con la oportuna cita jurisprudencial, sino ante la interpretación de un concreto precepto legal, a los efectos de dilucidar si la nueva redacción del art. 17.12 LPH permite a la comunidad de vecinos adoptar un acuerdo, por las mayorías explicitadas, que vede el uso de alquiler turístico.(...) 4.- Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad. Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite. Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de «límite» en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: «Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales». Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición. (...) el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo (...)».

Pues bien, acorde con la citada imprecisión y para solventar las dudas que la redacción originaria suscitaba, el apartado 12 del art. 17 de la LPH ha sido nuevamente modificado por la LO 1/2025, de 2 de enero, con entrada en vigor el 03/04/2025, posibilitando que se pueda aprobar o prohibir (además de limitar o condicionar) el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, quedando redactado de la siguiente manera:

«El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».

En definitiva, tras la reforma citada, se zanjan todas las dudas existentes al incluir expresamente la referencia a la prohibición de la actividad turística. De este modo las comunidades de propietarios mediante acuerdo adoptado por el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación pueden aprobar, limitar, condicionar o, incluso, prohibir el ejercicio de la actividad turística prevista en el artículo 5, letra e), de la LAU.

Es en consonancia con lo anterior, donde tiene cabida, a su vez, la modificación del artículo 7.3 de la LPH ya examinada por la que se exige para el desarrollo de la actividad turística en una vivienda la obtención previamente de aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Esta aprobación ha de ajustarse a lo previsto en el artículo 17.12 de la LPH, es decir, se requiere la mayoría de 3/5 señalada para obtener dicha aprobación.

Irretroactividad de la reforma

La modificación de la LPH por la LO 1/2025, de 2 de enero, entra en vigor el 3 de abril de 2025, sin efectos retroactivos los cuales venía ya negando el propio artículo 17.12 de la LPH y confirma la introducción de la nueva D.A. 2.ª de la LPH conforme a la cual:

«Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma».