La nueva ley se aplica sobre la vivienda de uso habitual, por lo que quedan fuera de sus normas y restricciones otro tipo de alquileres como los de uso turístico y los de temporada.

28 de abril Expansión

Por ello, los expertos aseguran que muchos propietarios optarán por este tipo de arrendamientos para tratar de sacar más rentabilidad a sus inmuebles. De esta forma, esquivarán los topes en las actualizaciones del contrato y la fijación de precios en las zonas tensionadas, entre otras medidas que recoge la norma.

Dónde se encuentran las viviendas turísticas

En unidades, por provincias.
TOTAL ESPAÑA: 311.518

Cifras de agosto de 2022

Fuente: INE Creado con Datawrapper

Trasvase al alquiler turístico

Podemos ha presionado al PSOE hasta el último momento para tratar de introducir medidas que regulasen los pisos turísticos, limitándolos al 2% del total de habitantes en zonas tensionadas. Sin embargo, este punto ha quedado fuera de la ley. La razón principal es que el Gobierno no puede legislar sobre el asunto porque es competencia municipal.

El vicepresidente de Exceltur, José Luis Zoreda, pronostica que se producirá un "enorme trasvase" de viviendas del mercado de alquiler tradicional en busca de más rendimientos y un mercado sin limitaciones de precios. Según un estudio de la propia patronal, en algunos distritos de la ciudad de Barcelona, la rentabilidad del alquiler turístico es un 300% superior a la del convencional, mientras que en ciertos barrios de Madrid esta diferencia llega al 280%.

Pero el presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), Miguel Ángel Sotillos, discrepa en este punto y aclara: "La normativa no permite que tú libremente pongas un apartamento en alquiler turístico porque hay unos requisitos y unas licencias. No es verdad que toda la vivienda normal, que estaba en el alquiler, pueda convertirse en vivienda de uso turístico".

En este mismo sentido, Gonzalo Bernardos, profesor de economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona (UB), explica que "es complicado que se disparen los pisos para uso turístico en ciudades como Barcelona, Valencia y Palma porque los ayuntamientos ya no conceden más licencias; aunque sí que se puede producir un aumento en localidades de costa como Estepona, Torremolinos, Cambrils y Adeje, por ejemplo".

En España, hay 311.518 viviendas dedicadas al alquiler turístico, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (referentes a agosto de 2022). En los peores momentos de la pandemia del Covid-19, la oferta de viviendas de alquiler turístico disminuyó, debido a que no había prácticamente demanda. Desde entonces y con la recuperación firme de visitantes, tantos extranjeros como nacionales, muchos de estos alquileres han vuelto a aflorar, aunque todavía no han alcanzado niveles previos a 2020.

Málaga es la provincia donde hay más inmuebles de este tipo (35.060), seguida de Alicante (34.061), Baleares (27.038), Las Palmas (22.209) Girona (20.298) y Tenerife (18.726) y Madrid (15.763).

El impacto económico de los viajeros españoles alojados en pisos turísticos fue de 20.388 millones de euros en 2022, una cifra que multiplica casi por cinco la de 2019, según las estadísticas de Fevitur. El gasto directo de alquiler representa un 19,1% del total (4.660 millones de euros), mientras que el gasto en la estancia es de cerca de 16.000 millones de euros.

La directora de Estudios de esta federación, Patricia Valenzuela, destaca que "estos datos demuestran la importancia del sector para la generación de riqueza y actividad económica, así como la incidencia en las ciudades, comercios y negocios del entorno".

Alquiler de temporada

A juicio de Bernardos, el arrendamiento que sí se va a impulsar tras la aprobación de la Ley de Vivienda es el de temporada. Este tipo de alquiler está recogido en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que no pone el foco en la duración del contrato sino en la causa. Es decir, puede ser para una estancia de 2 meses o de 3 años, por ejemplo, pero debe ser para cubrir una necesidad temporal. Uno de los usos más habituales es el de los estudiantes que se desplazan a otra ciudad durante los nueve meses que dura el curso. Pero también pueden incluirse los nómadas digitales que teletrabajan o las personas que viven puntualmente en un lugar para desarrollar un proyecto, entre otros perfiles.

"En estas viviendas, tampoco incide la nueva norma porque no son de uso habitual; por ello, va a ser una salida atractiva para muchos propietarios. En Barcelona, donde ya se aplicaron límites al precio durante año y medio hasta que el Constitucional lo anuló, el alquiler de temporada pasó de representar el 15% del total al 30%", explica Bernardos.

Este experto asegura que los alquileres de temporada tienen buena acogida en localidades que reciben a mucha gente de otras provincias y del extranjero por trabajo o por turismo, como Madrid, Barcelona, Palma y Málaga, y también en aquellas con una universidad importante cerca, como en los casos de Santiago de Compostela, Granada, Salamanca y Elche.

Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com, certifica que "esta es una alternativa que ya empieza a sonar en el sector, ya que el gestionar los pisos con un alquiler temporal permite actualizar los precios". Incluso, apunta que "habrá inquilinos que, buscando un arrendamiento de larga duración, tengan que aceptar uno temporal ante el actual desequilibrio de oferta y demanda y la dificultad para encontrar un piso".

Dentro de esta variante, que no está regulada, se puede alquilar toda la vivienda o por habitaciones. Según un estudio de Pisos.com, el alquiler de habitaciones ha subido un 10,17% en marzo respecto al mismo mes del año anterior (hasta situarse en los 383,54 euros).

Barcelona es la capital de provincia más cara para compartir piso (579 euros/mes), seguida de Madrid (499 euros/mes) y Vitoria (445 euros/mes). Llama la atención el aumento en las dos principales capitales, encareciéndose la renta en Madrid un 11,24% y en Barcelona un 19,41% en el último año. Aun así, las mayores alzas se registraron en Cuenca (32,94%), Teruel (31,82%) y Soria (29,63%).

En el otro lado, las ciudades más baratas para alquilar una habitación son Ciudad Real (175 euros/mes), Badajoz (166 euros/mes) y Zamora (153 euro/mes).