PLANTEAMIENTO

Una persona es arrendataria de una vivienda desde el 1 de febrero de 2021. En el contrato de alquiler suscrito entre las partes se determina que la renta será actualizada cada año conforme al IPC correspondiente.

El contrato tiene una duración de 1 año, pero se entiende prorrogado (al ser el arrendador persona física) por plazos anuales hasta alcanzar los 5 años de duración, conforme a lo establecido en el artículo 9 de la LAU.

Tras transcurrir un año del arrendamiento, el arrendador no le notifica al arrendatario la actualización anual de la renta conforme al IPC. Sin embargo, a punto de cumplir el segundo año, el arrendador le notifica el 1 de enero de 2023 la actualización de la renta conforme al IPC, pero acumulando las subida del año anterior y que no fue notificada.

¿Podrá acumular la actualización de rentas el arrendador? 

¿Podrá reclamar, el arrendador al arrendatario, retroactivamente las cantidades correspondientes a los meses anteriores a los que no le aplicó la subida del IPC?

RESPUESTA

A TENER EN CUENTA. Debemos precisar que por la publicación del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, se establece de forma excepcional un tope (del 2 %) a la subida de la renta del alquiler en los contratos de arrendamiento de vivienda, desde el 31/03/2022 al 31/12/2023 (año 2022 y año 2023). Ar. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo.

El artículo 18 de la LAU es el encargado de determinar cómo se debe proceder para la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda, disponiendo lo siguiente:

«1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente».

El arrendador podrá acumular las actualizaciones correspondientes a los dos años de contrato, aunque en la primera revisión tras cumplir un año de contrato no se lo hubiera notificado y repercutido al arrendatario. Sin embargo, no podrá reclamar con efectos retroactivos la revisión de la renta, es decir, no podrá solicitar el pago de los atrasos, ya que la solicitud de actualización de la renta tiene efectos ex nunc, por lo que, no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.

«Por otra parte, los efectos de la actualización no puede tener efecto retroactivo , sino que la revisión se realiza ex nunc; así las SS.TS 28/03/1990 y 31/01/1998 ; declaran que (la cláusula de estabilización incorpora al contrato la facultad de que las partes emanen la declaración recpticia dirigida a la contraria, originadora de una modificación (el precio, en el caso del arrendamiento) de la relación negocial básica , pero con efectos "ex nunc", o sea, sólo desde que se produce y se recibe la declaración modificativa y no "ex tunc" o sea desde el tiempo en que pudo efectuarse).

Tambien la jurisprudencia menor entiende que la renta puede revisarse con todos los índices de los años anteriores que no se pasaron , porque el arrendatario ya se ha beneficiado de la pasividad del arrendador; pero esa actualización será sin efectos retroactivos. ( S.A.P. Granada, 4ª, 23/5/2005 ; Valencia, 11ª, 8/3/2004 ; Barcelona, 13ª, 19/10/2004 ).

SEGUNDO.- Por tanto, no puede , en el supuesto hoy enjuiciado, el arrendador reclama diferencias de rentas anteriores a la revisión, sin perjuicio de efectuarla a partir de la del mes siguiente a la notificación, como señala el Art. 18.3 citado; es posible, pues, calcular los índices de modo acumulativo respecto a las anualidades anteriores en que no se hubiera efectuado la revisión (...)». Sentencia de la AP de Badajoz, n.º 112/2011, de 31 de marzo, ECLI:ES:APBA:2011:321.

«(...) Habrá que estar por tanto a lo pactado, conforme al precepto antes citado, lo cual es además coincidente con la línea jurisprudencial existente en la materia, la cual interpreta que la actualización de la renta no tiene efecto retroactivo, pues estimar lo contrario equivaldría a favorecer la inseguridad jurídica, colocando al deudor ante la realidad de una deuda excesiva, impensada y sumamente gravosa, por lo que, como expuso, por ejemplo, la sentencia del TS de 22-6-86 , 'la cláusula de estabilización únicamente incorpora la facultad de que una de las partes emane una declaración recepticia dirigida a la contraria determinando una modificación de la relación básica, pero con efectos 'ex nunc', o sea, solo desde que se produce y recibe la declaración modificativa, y no 'ex tunc'. Lo cual también, casa con el contenido del artículo 18 LAU (contenido efectivamente en el Título II), pero que pauta dichos efectos, al disponer que la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, pero no establece ni la exigibilidad de las actualizaciones con efectos retroactivos». Sentencia de la AP de Valencia, n.º 618/2018, ECLI:ES:APV:2018:6020.

«(...) En este sentido no puede olvidarse que constituye doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil de Tribunal Supremo, expresada en sus Sentencias de 21 de marzo de 1995 (con cita de la Sentencia de fecha 19 de junio de 1985) y de 31 de enero de 1998 , que «la prevista revisión de la renta en el contrato es una facultad del arrendador que puede o no ejercer, pero, cuyo ejercicio exige la oportuna declaración de voluntad recepticia en cada período de revisión previsto, so pena de que se entienda renunciada no sólo la elevación convenida para ese período», resultando ser la referida declaración de voluntad recepticia de carácter insoslayable para que aquella elevación tenga lugar en cada uno de los periodos de tiempo de que se trate, teniendo la notificación eficacia "ex nunc" (...)». Sentencia de la AP de A Coruña, n.º 267/2006, de 5 de junio, ECLI:ES:APC:2006:1185