Para la determinación del rendimiento neto se deducirán las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen; tratándose de inmuebles adquiridos a título gratuito, en el coste de adquisición satisfecho está incluido el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre el ISD o su valor comprobado en estos gravámenes.

Consulta Vinculante V0716-22, de 1 de Abril de 2022, de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

Adquirido un inmueble por herencia y destinándolo a alquiler durante todo el año, para el cálculo de la amortización a efectos de la determinación de los rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF, - partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica-, son los gastos las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo, y si se desconoce el valor del suelo, se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

En particular, y en cuanto a la amortización de inmuebles adquiridos por herencia tiene dicho el Tribunal Supremo en su sentencia 3483/2021, de 15 de septiembre, que para calcular la determinación del rendimiento neto se deducirán las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, y tratándose de inmuebles adquiridos a título gratuito en el coste de adquisición satisfecho está incluido el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes.

Por ello, tratándose de bienes inmuebles adquiridos a título lucrativo, se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición satisfecho, que será el valor del bien adquirido en aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes (excluido del cómputo el valor del suelo), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que correspondan a la construcción y valor catastral, excluido el valor del suelo.

El límite de la amortización acumulada, en cómputo global, no podrá superar el valor de adquisición en los términos del artículo 36 de la Ley de IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).