La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1570-25), de 3 de septiembre de 2025, analiza los requisitos para aplicar la exención por reinversión en renta vitalicia prevista en la LIRPF y su desarrollo reglamentario, en el caso de un contribuyente mayor de 65 años que transmite un bien inmueble con la intención de constituir una renta vitalicia a su favor.

Marco normativo de la exención

La DGT recuerda que el régimen consultado se ampara en el artículo 38.3 de la LIRPF y en el artículo 42 del RIRPF, así como en la disposición adicional novena del citado reglamento. Estas normas permiten la exención de la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años cuando el importe obtenido se reinvierte en una renta vitalicia asegurada a su favor, cumpliendo determinadas condiciones.

Configuración de la renta vitalicia

Entre las condiciones clave, la DGT destaca las siguientes:

• Periodicidad y cuantía. La renta vitalicia debe tener una periodicidad igual o inferior al año, comenzar a percibirse en el plazo máximo de un año desde su constitución, y su importe no puede disminuir en más de un 5 % respecto del año anterior.
• Cláusulas de fallecimiento. En los contratos podrán preverse mecanismos de reversión, períodos ciertos de prestación o fórmulas de contraseguro para el caso de fallecimiento una vez constituida la renta vitalicia. No obstante, la DGT precisa que, aun incorporando esas coberturas, deben respetarse los límites de la disposición adicional novena de la Ley del RIRPF — aplicable a contratos de renta vitalicia suscritos a partir del 1 de abril de 2019—, de manera que no se desnaturalice la figura de la renta vitalicia asegurada vinculada a la exención.

Determinación de la renta exenta

El Centro directivo recuerda que, cuando se cumplen los requisitos, la renta exenta es la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto en la transmisión, con el límite máximo de 240.000 euros por contribuyente.

En caso de que la cuantía destinada a constituir la renta vitalicia sea inferior al total obtenido en la transmisión, la exención se aplicará proporcionalmente a la parte de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad reinvertida. Si se incumple posteriormente alguna condición (por ejemplo, por rescate o disposición anticipada de derechos), determinará el sometimiento a gravan de la ganancia patrimonial correspondiente.

Falta de datos concretos del contrato proyectado

El consultante no detalla en su escrito las características concretas del contrato de renta vitalicia que pretende suscribir. Por ello, la DGT limita su respuesta a la exposición general de requisitos y remite al criterio ya fijado en anteriores consultas, en particular las consultas vinculantes (V2427-24), de 26 de noviembre de 2024 y (V0216-25), de 25 de febrero de 2025, sobre la posible existencia de un capital en caso de fallecimiento.

Impacto práctico para contribuyentes mayores de 65 años

La consulta refuerza que los contribuyentes mayores de 65 años que transmitan elementos patrimoniales y pretendan acogerse a la exención por reinversión en renta vitalicia deben diseñar cuidadosamente el contrato de seguro, verificando que:

• La renta vitalicia cumple la periodicidad, plazo de inicio y límites de reducción anual de importe.
• Las coberturas adicionales de fallecimiento (reversión, períodos ciertos, contraseguro) se ajustan a los límites de la disposición adicional novena de la LIRPF.
• El importe reinvertido y, en su caso, la ganancia patrimonial exenta, respetan el límite de 240.000 euros.

De este modo, la DGT ofrece un recordatorio sistemático de las condiciones de esta exención, útil para la planificación fiscal de transmisiones de inmuebles y otros elementos patrimoniales por personas mayores de 65 años.