La reducción por arrendamiento de vivienda en el IRPF fue objeto de una gran reforma en el año 2023, como consecuencia de la Ley por el derecho a la vivienda, y ahora los decretos de vivienda han ido un poco más allá, incorporando un nuevo régimen para los contratos que se celebren a partir del 1 de diciembre de 2026 y para determinados supuestos de prórroga tácita.

El régimen de la reducción dependerá de la fecha del contrato de arrendamiento

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, modifica la reducción sobre el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda regulada en el artículo 23.2 de la LIRPF. La reforma entró en vigor el 8 de octubre de 2026, pero la nueva redacción de la reducción se aplica, conforme a la disposición transitoria trigésima octava de la LIRPF, a los contratos celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026.

A TENER EN CUENTA. Dado su rango normativo, el RD-ley 29/2026, de 6 de octubre, debe ser convalidado por el Congreso en el plazo de treinta días o, de lo contrario, decaerá. De hecho, la misma medida había sido ya introducida previamente por el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, con efectos desde el 1 de octubre de 2026 y resultando de aplicación también a los contratos celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026; pero dicho RD-ley quedó derogado al día siguiente por falta de convalidación (Resolución de 2 de octubre de 2026, del Congreso de los Diputados). En consecuencia, habrá que estar pendientes para ver si se alcanzan las mayorías necesarias para la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.  

En consecuencia, para determinar el régimen aplicable deben diferenciarse tres grupos de contratos de arrendamiento:

• Los celebrados antes del 26 de mayo de 2023.
• Los celebrados desde el 26 de mayo de 2023 y antes del 1 de diciembre de 2026.
• Los celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026.

Además, a esta clasificación se añade una regla especial para la prórroga tácita que se produzca después del plazo mínimo de cinco años previsto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Contratos de arrendamiento celebrados antes del 26 de mayo de 2023

A los rendimientos netos positivos derivados de contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de vivienda, les resulta de aplicación la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.

Es decir, podrán beneficiarse de una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto positivo calculado una vez descontados de los rendimientos íntegros los gastos deducibles y la amortización.

La reducción únicamente puede aplicarse sobre rendimientos netos positivos incluidos por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes del inicio de un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que comprenda su comprobación.

En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.

Contratos de arrendamiento celebrados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026

A los rendimientos netos positivos derivados de contratos celebrados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 se les aplica la reducción del artículo 23.2 de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2025. Esto supone que puedan beneficiarse de una reducción del 90, 70, 60 o 50 %, según los casos.

• Reducción del 90 %. La reducción será del 90 % cuando el mismo arrendador haya formalizado un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y la renta inicial se haya rebajado en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, su cláusula de actualización anual.
• Reducción del 70 %. Cuando no proceda la reducción del 90 %, se aplicará la reducción del 70 % cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
• Primer arrendamiento de la vivienda, situada en una zona de mercado residencial tensionado, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos.
• Arrendamiento a una Administración pública o entidad sin fines lucrativos a la que resulte aplicable el régimen especial del título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, cuando la vivienda se destine al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa público de ayudas al alquiler o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
• Reducción del 60 %. La reducción será del 60 % cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el artículo 41.1 del RIRPF y las obras hubieran finalizado durante los dos años anteriores a la celebración del contrato.
• Reducción del 50 %. En cualquier otro supuesto se aplica una reducción del 50 % sobre el rendimiento neto positivo.

Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

Estas reducciones solo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos. No resultarán de aplicación respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento. Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación lo previsto en este apartado serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el correspondiente ministerio.

Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026

Los contratos celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026 quedarán sometidos al artículo 23.2 de la LIRPF en la redacción resultante del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.

El nuevo régimen diferencia entre los contratos formalizados por el mismo arrendador después de un contrato anterior, el primer arrendamiento de la vivienda, los alquileres sociales o vinculados a programas públicos, las viviendas rehabilitadas y las prórrogas tácitas.

Nuevo contrato formalizado por el mismo arrendador que no sea gran tenedor

Cuando se formalice por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento y este no tenga la consideración de gran tenedor a la que se refiere el art. 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, en el momento de celebración del contrato, se aplicarán las reducciones que señala el art. 23.2.a) de la LIRPF:

• Rebaja de la renta inicial superior al 5 %. Cuando la renta inicial se haya rebajado en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior sobre la misma vivienda (una vez aplicada, en su caso, su cláusula de actualización anual), el rendimiento neto positivo se reducirá conforme a los siguientes porcentajes:

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• 100 %: cuando, una vez finalizado el plazo mínimo de cinco años o la última de las prórrogas previstas, respectivamente, en los arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el mismo arrendador formalice un nuevo contrato con el mismo arrendatario.
• 100 %: cuando el nuevo contrato se celebre con otro arrendatario y la renta inicial sea inferior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia previsto en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, o al valor aplicable de acuerdo con la metodología y los criterios establecidos por resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• 95 %: cuando, no cumpliéndose el requisito anterior, la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
• 90 %: cuando no se cumplan los requisitos de los puntos anteriores y la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.
• 85 %: cuando no se cumplan los requisitos de los puntos anteriores y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
• 70 %: en los restantes casos no previstos en los puntos anteriores.

Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, las reducciones del 95 % y del 85 % se aplicarán sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan el requisito de edad.

• Renta inicial no superior a la renta anterior. La reducción será del 50 % cuando la renta inicial no sea superior a la última renta del contrato de arrendamiento anterior sobre la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, su cláusula de actualización anual.
• Incremento de la renta inicial. Cuando la renta inicial se incremente con respecto a la última renta del contrato anterior sobre la misma vivienda (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual), se aplicarán las siguientes reducciones:

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• 40 %: si el incremento es igual o inferior al 5 %.
• 30 %: si el incremento es superior al 5 % e igual o inferior al 10 %.
• 25 %: si el incremento es superior al 10 % e igual o inferior al 15 %.
• 20 %: si el incremento es superior al 15 % e igual o inferior al 20 %.
• 15 %: si el incremento es superior al 20 %.

Primer arrendamiento de la vivienda por un arrendador que no sea gran tenedor

Cuando el contribuyente alquile por primera vez la vivienda y no tenga la consideración de gran tenedor del art. 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, en el momento de la celebración del contrato, se aplicarán los porcentajes previstos en el art. 23.2.b) de la LIRPF:

• 100 %: cuando la renta inicial sea inferior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia o al valor aplicable de acuerdo con la metodología y los criterios establecidos por resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• 95 %: cuando no se cumpla el requisito anterior, la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
• 90 %: cuando no se cumplan los requisitos anteriores y la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.
• 85 %: cuando no se cumplan los requisitos anteriores y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
• 50 %: cuando la renta sea superior o igual al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia o al valor aplicable de acuerdo con la metodología y los criterios establecidos por resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Si existen varios arrendatarios de una misma vivienda, las reducciones del 95 % y del 85 % se aplicarán sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan el requisito de edad.

Alquiler social, programas públicos y rehabilitación

En las letras c) y d) del art. 23.2 de la LIRPF se establecen una serie de porcentajes específicos de reducción para determinados supuestos de alquiler social, programas públicos y rehabilitación:

• Reducción del 70 % por alquiler social en ciertas condiciones. El rendimiento neto positivo se reducirá en un 70 % cuando el arrendatario sea una Administración pública o entidad sin fines lucrativos a la que resulte aplicable el régimen especial del título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a las que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre. La misma reducción se aplica cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
• Reducción del 60 % por rehabilitación. La reducción será del 60 % cuando la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el art. 41.1 del RIRPF y dicha actuación haya finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

La reducción del 80 % durante la prórroga tácita

El nuevo régimen establece una reducción del 80 % durante el período en el que el contrato se prorrogue tácitamente conforme al artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que concurran estas condiciones:

• La renta no exceda, en el momento de la prórroga, del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia o del valor determinado de acuerdo con la metodología y los criterios establecidos por resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• El arrendador no tenga la consideración de gran tenedor del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo.

Esta reducción presenta una regla temporal específica: se aplica con independencia de la fecha de celebración del contrato cuando el plazo mínimo de cinco años previsto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se cumpla después del 1 de diciembre de 2026.

Por tanto, un contrato anterior al 26 de mayo de 2023 o celebrado entre esa fecha y el 1 de diciembre de 2026 puede pasar a aplicar la reducción del 80 % sobre los rendimientos derivados de la prórroga si esta se produce en las condiciones indicadas.

Reglas comunes para aplicar las reducciones

• Cumplimiento y mantenimiento de los requisitos. Los requisitos correspondientes a cada porcentaje deben cumplirse en el momento de celebrar el contrato. La reducción se aplica durante su vigencia mientras continúen cumpliéndose.
• Concurrencia de reducciones. Cuando concurran los requisitos de varias reducciones sobre un mismo rendimiento neto, se aplicará la reducción de mayor cuantía.
• Rendimientos netos positivos declarados. Las reducciones solo se aplican a los rendimientos netos positivos calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes del inicio de un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que incluya su comprobación. No se aplican sobre los rendimientos derivados de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos y regularizados en alguno de esos procedimientos.