El mercado del alquiler español ha estado marcado en el último año por una subida de precios que ha llevado a las rentas a tocar máximos históricos en marzo (11,55 euros/m2), según los últimos datos de Fotocasa. Esto significa que vivir de alquiler en España es más caro que nunca, lo que dificulta el acceso a la vivienda para muchas personas.
21 de abril Expansión

En estas circunstancias y en pleno inicio de la campaña electoral, el Gobierno ha anunciado una Ley de Vivienda que limita los precios y una batería de medidas para ampliar la oferta pública de alquiler. El objetivo es proteger al inquilino, pero esto tiene un coste para los propietarios. El sector inmobiliario ya ha mostrado su rechazo y alerta de que provocará una reducción de la oferta y, con ello, una subida de los precios.

Estos son los puntos más polémicos:

1- Los topes no evitan que los precios suban

Desde el año pasado, se está aplicando en España el tope del 2% en la actualización de los alquileres y la medida no ha frenado la escalada de los precios. En marzo, hasta en nueve comunidades autónomas los precios batieron récord y subieron de media un 9,7% respecto al año anterior.

Sin embargo, la nueva ley apuesta por mantener el tope en el 2% este ejercicio y situarlo en el 3% el que viene. A partir de 2025, los alquileres se actualizarán según un nuevo índice (aún por diseñar), que será más estable e inferior al IPC.

2- El 61% de los hogares está en zonas tensionadas

La nueva ley establece un control más restrictivo de los precios en las zonas consideradas tensionadas. Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios en el caso de los grandes tenedores. Asimismo, se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años.

Los requisitos para entrar en la tipología de zona tensionada se han rebajado y basta con cumplir una de estas dos condiciones: que la carga de la hipoteca o del alquiler supere el 30% de los renta media de los hogares o que el precio haya aumentado más de 3 puntos por encima del IPC.

Esto ha hace que el porcentaje de zonas que podrían incluirse en dicha categoría se elevaría a más del 60% del total de los hogares de España -hasta 2.298 códigos postales, que se distribuyen por 52 provincias-, según un estudio realizado por Atlas Real State Analytics.

Alejandro Bermúdez, fundador y consejero delegado de esta consultora, destaca que "las provincias con mayor población concentran el mayor número de áreas tensionadas, con Baleares a la cabeza seguida de Málaga, Alicante, Barcelona, Las Palmas o Madrid. En todas ellas, los criterios más amplios llevarían a que más del 40% de las zonas fueran declaradas zonas tensionadas".

3- Un mercado con distintas velocidades

Un aspecto importante de la ley es que la declaración de zona tensionada no es automática. Si un distrito censal cumple con alguna de las dos condiciones señaladas no pasará directamente a ser declarada zona tensionada, ya que es competencia de las comunidades autónomas aplicar dicha declaración y decidir si se aplican las medidas establecidas en la ley.

Esto va a provocar que en el mercado inmobiliario español se den al mismo tiempo situaciones muy desiguales entre unas zonas tensionadas y otras. Por ejemplo, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ya se ha mostrado partidaria de la ley y ha dicho que se aplicará, mientras que Madrid está en contra y la rechaza. Estas dos posturas contrapuestas pueden afectar a la inversión.

4- Más gastos para el propietario

A los límites se suma ahora que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. También se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos que obliguen a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente.

5- Más de 72.000 grandes tenedores

El anteproyecto de la ley, que ya tiene más de un año, situaba en diez el umbral mínimo de inmuebles en propiedad para ser considerado gran tenedor. Tras las modificaciones acordadas, el límite ha bajado hasta cinco, por lo que se amplía el número de propietarios a los que se le van a aplicar medidas más restrictivas como grandes tenedores.

Según un informe de Fotocasa, un 0,3% de los particulares son propietarios de cinco o más inmuebles, por lo que, bajo la nueva ley, serían considerados grandes tenedores. Si tenemos en cuenta que el 61% de los 39,5 millones mayores de edad son propietarios o copropietarios de una vivienda, según otro informe de la compañía, ese 0,3% se traduce en unas 72.300 personas.

Por regiones, aquellas con mayor proporción de propietarios con cinco o más inmuebles en propiedad son Cataluña, con un 0,6%; Comunidad Valenciana, con un 0,5%; y Comunidad de Madrid y Andalucía, ambas con un 0,2%. Desde el portal inmobiliario, destacan que en el último año se ha producido un crecimiento "exponencial" de este perfil de propietario: este 0,3% apenas alcanzaba un 0,1% un año antes.

6- Se desincentiva la oferta

Los expertos insisten en que estas medidas, lejos de solucionar el problema, lo acrecientan porque desincentivan la oferta y están haciendo que muchos propietarios saquen sus viviendas del alquiler tradicional para destinarlas al turístico o ponerlas en venta. El stock de vivienda en alquiler cayó un 5% en el primer trimestre, pero hubo ciudades como Málaga (-27%) y Palma (-24%) donde se hundió, según cifras de Idealista.

"El Gobierno ha vuelto a mostrar su ceguera al continuar sus políticas coercitivas frente a los propietarios de vivienda, obviando que el verdadero elefante en la habitación del mercado del alquiler es la falta de oferta", defiende Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

En este punto también coincide María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, que apunta que "la reducción de la oferta es la principal razón que genera un alza de los precios, pero también una demanda que lejos de moderarse, se mantiene fuerte en prácticamente todo el territorio".

Bermúdez, de Atlas Real State Analytics, insiste en que "a la hora de aplicar la legislación es vital entender cómo afecta la misma a todas las partes implicadas, esto es tanto a los hogares como a los inversores, en el caso del alquiler. Declarar un área como tensionada tiene implicaciones en la decisión de los inversores, ya que las previsiones en las subidas de precios tienen gran peso a la hora de analizar la rentabilidad en los modelos financieros".

7- Más vivienda pública de alquiler

Los expertos coinciden que el principal problema del mercado del alquiler español es la escasez de oferta frente a una demanda fuerte. Por ello, los límites del alquiler han recibido muchas críticas al ser vistos como un desincentivo, al tiempo que se pedía más vivienda pública de alquiler social.

La vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño, aseguraba esta semana que "el objetivo del Gobierno es ampliar el parque público de vivienda que, en estos momentos, asciende a 300.000 pisos en España, lo que supone el 3% del total frente al 9% de media de la Unión Europa". Con este fin, el Gobierno anunció la movilización de 50.000 viviendas de la Sareb para destinarlas a alquiler social y la promoción de otros 43.000 pisos financiados con fondos Next Generation. Sin embargo, al analizar al detalle estos planes surgen dudas.

8- Sareb: de las 50.000 viviendas, sólo 9.000 están disponibles y en zonas de baja demanda

De las 50.000 viviendas de la Sareb anunciadas por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, 35.000 ya están identificadas y corresponden a los activos inmobiliarios que tuvieron que asumir las cajas de ahorro durante la crisis de 2008. Hasta 12.000 de estas viviendas necesitan una reforma para que sean habitables, según ha reconocido Calviño. Además, otras 14.000 están habitadas (la mayoría por okupas) y las 9.000 restantes se encuentran a la venta (la vicepresidenta explicó que la idea es que comunidades autónomas y ayuntamientos compren estos pisos para destinarlos al alquiler social).

Una de las principales críticas de los expertos es que estos pisos, por dónde están ubicados y dado su mal estado de conservación, no suponen una solución para las necesidades del mercado del alquiler de los jóvenes, por ejemplo. Según un estudio de Idealista, dos tercios de las viviendas propiedad de Sareb se encuentran en municipios de baja o muy baja demanda de alquiler y sólo el 10% están en áreas tensionadas.

Por otro lado, el plan incluye otros 15.000 pisos de alquiler social que están por edificar y se levantarán en suelos de la Sareb. De momento, desde el Ministerio de Asuntos Económicos explican que el Ejecutivo ha puesto a disposición de comunidades y ayuntamientos estos terrenos para que puedan adquirir y promover viviendas de alquiler social. Es decir, estos pisos no tienen todavía fecha de ejecución.

Esto hace que de las 50.000 viviendas anunciadas por el presidente tan sólo 9.000 estén disponibles en estos momentos.

9- 43.000 viviendas públicas sin plan estructurado

Sánchez continuó esta semana con los anuncios sobre vivienda y planteó la promoción de otras 43.000 nuevas viviendas públicas destinadas al alquiler de precios asequibles (además de las de la Sareb).

Serán viviendas tanto de nueva construcción como de rehabilitación y se financiarán mediante una nueva línea del ICO de 4.000 millones de euros con cargo a los fondos europeos (con un tipo inferior al 4%).

El sector inmobiliario ve bien el plan, pero lo recibe con recelo. La razón principal es que no hay constancia de que detrás de la medida exista un proyecto estructurado. Es más, actualmente, se desconocen las condiciones y cómo se estructuran los pliegos o, más importante, en qué suelos y comunidades autónomas se desarrollarán los proyectos. Fuentes consultadas por EXPANSIÓN recuerdan a su vez que los procesos de licitación llevan su tiempo y que el plazo para ejecutar los proyectos financiados con fondos europeos finaliza en 2026.

Muestran su perplejidad también ante el hecho de que el Ejecutivo busque aliados en el sector privado, el único con músculo para asumir estos proyectos, al tiempo que pretende aprobar antes de las elecciones del 28 de mayo una ley muy controvertida que limita los alquileres, lo que desincentiva la inversión.

10- Más incentivos fiscales sólo en zonas tensionadas

La nueva ley supone un cambio en los incentivos fiscales para que los propietarios pongan sus viviendas en alquiler. Por un lado, el descuento ahora vigente en el IRPF del 60% en los rendimientos netos del alquiler se reducirá en 10 puntos porcentuales hasta el 50%. Es decir, la bonificación se recorta para el conjunto de los arrendadores.

A cambio, la ley amplía las deducciones para los arrendadores (sólo personas físicas) que alquilen en las zonas declaradas como tensionadas (si Madrid no aplica la ley tampoco se beneficiará de las rebajas tributarias). Así, la bonificación llega al 90% cuando el arrendador rebaje más de un 5% la renta en una zona tensionada. Será del 70% cuando se alquile por primera vez una vivienda y el inquilino tenga entre 18 y 35 años o sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos. Finalmente, la deducción será del 60% cuando el piso se haya rehabilitado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.