La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V2177-25), de 13 de noviembre de 2025, analiza quién es el sujeto pasivo del IVA correspondiente a arrendamientos de inmuebles cuando el titular fallece y quién debe cumplir las obligaciones de declaración, ingreso y facturación.

La relevancia del criterio radica en que distingue entre el momento del devengo del impuesto y el cumplimiento posterior de las obligaciones tributarias pendientes. En particular, precisa qué ocurre cuando la renta del alquiler ya era exigible y había sido abonada antes del fallecimiento del arrendador.

Antecedentes planteados a la DGT

La consulta parte del caso de una fundación designada heredera universal única por testamento. En la herencia existían dos locales arrendados, si bien esos inmuebles habían sido legados a terceros como bienes concretos y determinados. La renta correspondiente al mes de enero de 2025 había resultado exigible antes del fallecimiento del causante y, además, ya había sido pagada por los arrendatarios.

Quién es el sujeto pasivo del IVA del alquiler

La DGT recuerda que el arrendamiento de bienes constituye una prestación de servicios sujeta al IVA y que el arrendador tiene, a estos efectos, la condición de empresario o profesional. Conforme al apartado 7.º del artículo 75 de la LIVA, en los arrendamientos el impuesto se devenga cuando resulta exigible cada percepción del precio, salvo pagos anticipados, en cuyo caso el devengo se produce en el momento del cobro por las cantidades efectivamente percibidas.

Aplicando esta regla, la consulta concluye que, si la renta de enero de 2025 era exigible antes del fallecimiento y además ya había sido abonada, el IVA se había devengado también con anterioridad. Por ello, el sujeto pasivo del impuesto fue el causante respecto de ese arrendamiento.

Quién debe declarar, ingresar el IVA y emitir factura

Aunque el sujeto pasivo fuera el causante, la DGT subraya que la obligación de presentar la declaración-liquidación e ingresar la cuota podía seguir pendiente en la fecha del fallecimiento. En ese caso, se trata de una obligación tributaria pendiente transmisible conforme al artículo 39 de la Ley General Tributaria.

La consulta distingue dos escenarios:

Herencia yacente. Mientras la herencia no haya sido aceptada, el cumplimiento de las obligaciones tributarias del causante corresponde a la herencia yacente a través de su representante. Ese representante debe declarar y liquidar el IVA en la declaración trimestral o mensual correspondiente, incluyendo las operaciones devengadas en ese periodo, y también cumplir la obligación de expedir y remitir factura.

Herencia aceptada. Si la herencia ya ha sido aceptada, la obligación de declarar e ingresar el IVA pendiente se transmite al heredero. En el caso examinado, esa obligación corresponde a la fundación como heredera universal única. Igualmente se le transmite la obligación de emitir y remitir la factura correspondiente.

Qué ocurre con los legatarios de inmuebles concretos

La DGT precisa además que los legatarios de cosa específica y determinada propia del testador no asumen, por ese solo hecho, las obligaciones tributarias pendientes del causante en los términos examinados en la consulta. Por tanto, el criterio se centra en la posición de la herencia yacente y, en su caso, del heredero, no en la de quienes reciben inmuebles concretos por legado.

Impacto práctico

El criterio administrativo aclara que, en los arrendamientos de inmuebles, debe diferenciarse entre quién fue el sujeto pasivo cuando se devengó el IVA y quién debe cumplir después las obligaciones formales y materiales pendientes. Si el alquiler se devengó antes del fallecimiento, el sujeto pasivo fue el causante; pero la declaración, el ingreso y la facturación corresponderán a la herencia yacente mientras no se acepte la herencia o, una vez aceptada, al heredero.