La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante (V0698-26), de 30 de marzo de 2026, analiza si una vivienda adquirida con un arrendatario y ocupada posteriormente por su propietario puede alcanzar la condición de habitual a efectos de la exención por reinversión en el IRPF.

Relevancia del criterio. La DGT concluye que la existencia y prórroga previa del arrendamiento no impiden que el inmueble adquiera después el carácter de vivienda habitual del contribuyente, una vez finalizado aquel, lo ocupa efectiva y permanentemente durante más de tres años.

La vivienda fue ocupada después del arrendamiento

El consultante había adquirido años atrás un inmueble que ya estaba arrendado. El arrendatario se subrogó en el contrato y prolongó su estancia durante varios años. Una vez terminado el arrendamiento, el propietario pasó a residir en la vivienda durante un período superior a tres años y posteriormente la transmitió, obteniendo una ganancia patrimonial cuyo importe pretendía reinvertir en una nueva vivienda habitual.

El plazo se computa desde el inicio efectivo de la residencia

La contestación aplica el artículo 38.1 y la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, así como los artículos 41 y 41 bis del RIRPF. Para disfrutar de la exención, tanto la vivienda transmitida como la adquirida deben tener la consideración de habituales.

Con carácter general, la vivienda debe constituir la residencia efectiva y permanente del contribuyente durante un plazo continuado mínimo de tres años. Cuando comienza a habitarse dentro de los doce meses siguientes a su adquisición, ese período se computa desde la fecha de adquisición. Si la ocupación comienza después de esos doce meses, deben transcurrir al menos tres años desde el inicio efectivo de la residencia. 

La ganancia puede quedar exenta

Como el consultante comenzó a residir en el inmueble después de los doce meses siguientes a su adquisición, pero permaneció en él durante más de tres años, la DGT considera que la vivienda ya era habitual en la fecha de transmisión.

En consecuencia, podrá declarar exenta la ganancia patrimonial si cumple los restantes requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual. Entre ellos, la reinversión debe realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión. Si el importe reinvertido es inferior al total obtenido, la exención se aplicará proporcionalmente.

Impacto práctico

El criterio permite reconocer la habitualidad de una vivienda inicialmente arrendada, pero exige computar el período mínimo de tres años desde que el propietario comienza a ocuparla de manera efectiva y permanente.