Los precios subirán un 2,6% el próximo año. La escasez de visados y de suelo, la falta de mano de obra, el aumento de los tipos de interés y la incertidumbre, las principales causas del freno de la construcción. En los últimos 15 años, los nuevos hogares superan en un 40% los visados para edificación.

15 de abril Expansión

Una de las máximas de la economía es que los mercados se ajustan automáticamente, pero a renglón seguido habría que añadir que probablemente no lo hacen en la dirección ni a la velocidad que a muchos participantes les gustaría y que, además, determinadas actuaciones desde la Administración pueden hacer que el ajuste se demore durante mucho más tiempo. Eso es lo que sucede, entre otras materias, con la vivienda, cuyos precios seguirán tensionados en los próximos años por la escasez de oferta, de acuerdo con las previsiones de BBVAResearch, que achaca esta debilidad a la caída de los nuevos visados, alentada a su vez por la incertidumbre regulatoria, y a la falta de stock para edificación residencial.

En su último Observatorio Inmobiliario, referido al primer semestre del año y publicado ayer, el servicio de estudios de BBVA señala que la demanda de vivienda se ha desplomado por la ralentización económica y por las subidas de tipos de interés, hasta el punto de que prevé que la compraventa de viviendas se hunda un 28,4% este año, quedando ligeramente por encima del medio millón de unidades, pero se recuperará el próximo año. En cambio, los visados para nueva obra, se anotarán una caída del 9% debido a la subida de tipos de interés después de estar varios años aletargados, lo que apunta a que "la escasez de vivienda nueva persistirá y podría alentar una recuperación más visible en 2024", explica el informe.

Hay varios elementos que señalan a la contracción de la actividad constructora en los próximos meses. En primer lugar, la caída de los visados indica que "la iniciación de viviendas se reducirá en el bienio en curso", quedando un 6,5% por debajo de las cifras de 2022, en promedio. Y esto supone un gran problema para el acceso a la vivienda si se tiene en cuenta que el año pasado hubo menos de 0,6 nuevos visados por cada nuevo hogar y que este déficit no es algo nuevo. De hecho, a lo largo de los últimos quince años la creación de hogares ha superado en más de un 40% los visados para nueva obra, lo que ha presionado enormemente los precios.

Falta de suelo

Sin embargo, más allá de la caída puntual de los visados este año habría que preguntarse por el futuro, y las perspectivas de BBVA Research no son nada halagüeñas, ya que a eso hay que sumar "la escasez de suelo finalista en las zonas de mayor demanda, la inflación en los materiales de construcción y la escasez de mano de obra, que seguirán condicionando la actividad constructora", señala. Además, "el mayor grado de restricción de la política monetaria junto con la incertidumbre regulatoria serán dos de los aspectos que más condicionen la edificación en 2023" (ver información adjunta). Todo ello lastrará la inversión en vivienda, que "continúa sin responder al crecimiento importante de la venta de viviendas" en los años anteriores y apenas crecerá un 1% este año, a pesar de la llegada de los fondos europeos Next Generation, con un elevado peso en el sector inmobiliario. Eso hará que los precios de la vivienda suban un 2,6% el próximo año, después de estancarse en el ejercicio en curso. Y eso supone un importante impacto para los compradores, ya que el esfuerzo para adquirir un inmueble se ha disparado un 16% desde 2021 por la subida de los tipos de interés.

LA INCERTIDUMBRE REGULATORIA, UN LASTRE AÑADIDO

La oferta del sector inmobiliario está muy lastrada por la subida de los tipos de interés, la falta de mano de obra o la escasez de suelo disponible, pero a todo ello se suma ahora también la incertidumbre regulatoria, ya que la nueva Ley de Vivienda "introduce incertidumbre en el sector a todos los niveles: compradores, productores e inversores". "La iniciación de nuevas viviendas sigue evolucionando muy por debajo a las ventas residenciales -señala el texto-. La incertidumbre en torno a la regulación del mercado inmobiliario y la escasez de suelo finalista desarrollado en zonas de interés podrían ser las causas del retraso de algunos proyectos y, por tanto, de esta recuperación más lenta. A ello se une el encarecimiento de los materiales, la escasez de mano de obra y el momento del ciclo electoral". Sin embargo, no es el único momento en el que la incertidumbre regulatoria aparece mencionada, sino que esta aparece una veintena de veces en el documento, como un 'leit motiv' relacionado con todos los grandes problemas del mercado inmobiliario. Así, la incertidumbre regulatoria frena la petición de visados, pero también lleva al retraso de los proyectos ya visados, por ejemplo, lo que supone un segundo elemento que restringe la oferta. Además, el documento también menciona la "incertidumbre de la política económica", que agrava el efecto de la subida de tipos de interés para los particulares.