Tras más de un año de estancamiento en el trámite parlamentario por las diferencias entre los socios de Gobierno, un pacto con ERC y Bildu da luz verde a una nueva ley de vivienda con medidas intervencionistas sobre el mercado.

15 de abril Expansión

Fumata blanca para la nueva ley de vivienda. Tras más de un año de enquistamiento en el trámite parlamentario desde que el Gobierno lanzara en febrero de 2022 su proyecto de ley, ayer ERC y Bildu anunciaron un acuerdo con el Gobierno que debería suponer el impulso definitivo a una ley que era una de las principales tareas pendientes del acuerdo de coalición firmado por PSOE y Unidas Podemos, debido fundamentalmente a las reticencias del Ministerio de Economía, liderado por Nadia Calviño, a aceptar algunas de las medidas exigidas por la formación morada y nacionalistas catalanes y vascos.

El acuerdo anunciado ayer fue celebrado por la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, encargada de este área y cuyo departamento ha llevado, junto al de Derechos Sociales, liderado por Ione Belarra, las negociaciones con ERC y Bildu. "No va en contra de nadie, al contrario, favorece a todo el mundo", defendió ayer la ministra, mientras que desde Podemos Belarra, que reconoció que esta ha sido la negociación "más difícil de la legislatura", resaltó el acuerdo como "histórico", algo en lo que también coincidió el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez.

Por su parte, el portavoz de Bildu en el Congreso de los Diputados, Oskar Matute, y la diputada de ERC Pilar Vallugera señalaron que el cierre de un acuerdo definitivo se había alargado durante la Semana Santa debido a las reticencias de Economía. Finalmente, el PSOE da su brazo a torcer y ambas formaciones nacionalistas celebraron que es un acuerdo de "enorme transcendencia en lo social y lo político", que "interviene y regula el mercado del alquiler".

La previsión es que durante el mes de mayo se culmine la tramitación con su aprobación en el Congreso y el Senado, antes de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo, cumpliendo así el objetivo del Gobierno de coalición de tener en la actual legislatura una nueva ley de vivienda con diversas medidas que intervendrán el mercado y que ya han provocado las críticas del sector (ver información de apoyo).

Topes. Una de las principales novedades del acuerdo anunciado ayer y que había supuesto uno de los mayores puntos de fricción entre el PSOE y el resto de socios son los topes a las subidas de los alquileres en el momento de su renovación, que se aplicarán a cualquier alquiler, tanto para viviendas de grandes tenedores como de pequeños propietarios, y tanto si están en zonas tensionadas como si no.

La nueva ley eliminará el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos. En su lugar, durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y de 2025 en adelante se creará un nuevo índice, aún pendiente de formular -tarea que deberá realizar el Instituto Nacional de Estadística (INE) antes de finalizar 2024-, "más estable e inferior a la evolución del IPC". Por otro lado, al margen de los topes, se establece también una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de alquiler en caso de situaciones acreditadas de vulnerabilidad social.

Zonas tensionadas. El nuevo acuerdo amplía la definición de zonas tensionadas que el Gobierno había incluido en el proyecto inicial. Esta definición es importante para que municipios y comunidades autónomas puedan declarar estas zonas, cuya unidad mínima será el distrito censal, en las que se podrán aplicar otras medidas más restrictivas.

La declaración de zona tensionada permitirá regular y topar todos los alquileres, ya sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.

Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios en el caso de los grandes tenedores. Asimismo, se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años.

La declaración de áreas tensionadas se declarará -serán los gobiernos autonómicos quienes tengan esta competencia, pudiendo decidir no hacerlo- cuando se cumpla una de estas dos condiciones: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada -la propuesta inicial del Gobierno era de cinco puntos-.

Grandes tenedores. Otra cuestión relevante es la definición de la figura de los grandes tenedores, a quienes se podrá aplicar medidas más restrictivas que no afectan a los pequeños propietarios. Por ejemplo, en el caso de los grandes tenedores el precio del nuevo contrato tendrá que estar vinculado a un índice de contención de precios fijado por el Gobierno y que aún se tiene que crear, mientras que en el caso de los pequeños tenedores el tope es sobre la renta del año anterior. Mientras que en el proyecto inicial se definía como gran tenedor al propietario de diez viviendas, el nuevo acuerdo reduce esta cifra a cinco, permitiendo a las comunidades autónomas rebajar la definición a esta cifra.

Protección al inquilino. También se han acordado otras medidas para aumentar la protección a los inquilinos, como que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. Asimismo, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos que obliguen a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. Otra novedad es la eliminación de las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley en caso de existir un acuerdo al respecto entre las partes.

Desahucios. Otro punto del acuerdo establece medidas frente a los desahucios. Por un lado, el acuerdo prohíbe los desahucios sin fecha y hora predeterminada e incluye nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, además de estipular el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional. También se reconoce la posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.

Otras medidas. Por otra parte, se aumentan del 30% al 40% los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida en el suelo urbanizable y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado. Estas nuevas medidas incorporadas a raíz del acuerdo anunciado ayer se sumarán a las que ya estaban incluidas en el proyecto de ley aprobado por el Consejo de Ministros y que lleva más de un año en barbecho en el Congreso de los Diputados, como que los ayuntamientos puedan aplicar sobre las viviendas vacías un recargo de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).