La Dirección General de Tributos ha reiterado criterio sobre la posibilidad de continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual —derogada en 2013 con período transitorio de aplicación en caso de haberse adquirido con anterioridad— cuando se lleva a cabo la cancelación y nueva contratación de un préstamo hipotecario con otra entidad bancaria.

En concreto, la modificación de las condiciones que se realiza con la nueva entidad atañe al tipo de interés y plazo de amortización con lo que estaríamos aquí tratando de una subrogación.

Deducción por inversión en vivienda habitual: requisitos

Así, la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF dispone los siguientes requisitos para llevar a cabo la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual:

• Podrán aplicarla los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma.
• Podrán aplicarla, de igual modo, los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.
• Así mismo, los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013 siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.
• Resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013.

Como vemos, el requisito principal para su aplicación a día de hoy es haber disfrutado de la deducción con anterioridad al 1 de enero de 2013.

Cancelación y nueva contratación del préstamo hipotecario: la subrogación no impide la continuidad en la aplicación de la deducción

Ya hemos adelantado que el criterio fijado por Tributos es que las operaciones de subrogación no implican la interrupción de la posibilidad de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual. 

De esta manera, en la Consulta Vinculante (V3083-21), de 9 de diciembre de 2021, Tributos reitera su criterio al establecer que:

«La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior.

Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, se parte de dicha hipótesis-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Existiendo ampliación del principal -respecto del principal pendiente de amortizar del precedente, al que sustituye-, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sean cual fuesen».

Situaciones en las que sí se entiende interrumpida la posibilidad de aplicar la deducción

Del mismo modo, reconoce Tributos que sí existen situaciones donde se entiende que el proceso de financiación concluye. En particular, cuando se lleve a cabo una cancelación parcial o total de la deuda y una posterior obtención de un nuevo crédito supondría perder la vinculación del préstamo con la hipoteca que todavía pende sobre el inmueble. En estos casos, dispone Tributos lo siguiente:

«Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes o mismo período de amortización del que quedaba pendiente del precedente, sin concatenación entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Cosa que no ocurriría si se produjese la cancelación del primero con parte o todo del principal del nuevo que se constituyese en el mismo acto.

Respecto del nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, previo requerimiento de la Agencia Tributaria, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria».