En 2021, la
vivienda constituye la mejor alternativa para la inversión conservadora.
La crisis
inmobiliaria, iniciada en marzo de 2020 con la irrupción de la Covid, ya ha
finalizado. Ha tenido un carácter light, pues el precio de la vivienda
descendió ligeramente y las ventas durante el pasado año solo lo hicieron en un
14,5%. Una cifra excelente, al estar las agencias inmobiliarias cerradas
durante dos meses.
En el próximo
semestre, empezará un nuevo boom inmobiliario, cuya duración como mínimo
comprenderá los ejercicios de 2022 y 2023. Su prolongación en el tiempo
dependerá principalmente de la magnitud del aumento del precio de los pisos en
los 30 meses siguientes y de la velocidad de la subida de los tipos de interés
de referencia del BCE
Si durante el
anterior período, el incremento del importe de venta no supera el 30% y al
final de aquel el tipo de interés hipotecario se sitúa por debajo del 3%, la
etapa expansiva probablemente se extenderá durante algún año adicional. No
obstante, será difícil que en cualquiera de ellos el precio y las transacciones
aumenten anualmente más del 10%.
Los principales
motivos que auguran la llegada de un nuevo boom inmobiliario son una magnífica
coyuntura macroeconómica, unas condiciones financieras inmejorables, la
inexistencia de buenas alternativas de inversión conservadoras, la continuidad
del teletrabajo y la supremacía económica de la compra respecto al alquiler.
Desde mi perspectiva, en 2021 el incremento del PIB superará con holgura el 6%
y en 2022 se situará alrededor del 7%. Ambas cifras darán lugar al mayor
crecimiento económico desde la llegada de la democracia, un privilegio que
hasta ahora correspondía a 1987 (5,5%). Durante dichos años, las principales
causas de la bonanza serán el "efecto rebote", un elevado aumento del
gasto de las familias, la llegada de fondos europeos (37.000 millones en los
próximos 18 meses) y la rápida recuperación del turismo.
Durante la
pandemia, la mayoría de los bancos han postergado los créditos al consumo y
priorizado los destinados a la adquisición de viviendas. El segundo aspecto ha
conducido a una guerra hipotecaria que ha permitido a numerosos nuevos
propietarios obtener un tipo de interés fijo entre un 1% y 1,5%. En los
próximos 30 meses, dicha guerra continuará y lubricará el aumento de las ventas
y del precio de los inmuebles, pues la tasa de morosidad hipotecaria
descenderá, la liquidez de las entidades seguirá muy elevada y el riesgo de
conceder un crédito será menor que el actual debido a una magnífica coyuntura
macroeconómica.
Inversión
conservadora
En 2021, la
vivienda constituye la mejor alternativa para la inversión conservadora. El
principal motivo son los muy bajos tipos de interés proporcionados por la renta
fija emitida por los países desarrollados y la mayoría de las empresas, así
como la casi nula generada por los depósitos a largo plazo.
En 2022 y
2023, los bonos y obligaciones proporcionarán pérdidas a sus poseedores,
así como a los que tengan fondos de inversión que invierten únicamente en
ellos. Por dicho motivo, en la actualidad constituye una buena estrategia
venderlos y adquirir uno o más pisos, siendo recomendable recurrir al
endeudamiento para aumentar la rentabilidad del alquiler respecto al capital
invertido.
Si lo hacen en
la cuantía estándar (por un 80% del precio), en los primeros años la anterior
rentabilidad excederá del 10%, pues el importe verdaderamente sufragado por la
compra de la vivienda aún será muy reducido.
El
teletrabajo, aunque sea de manera parcial, continuará en numerosas
empresas, especialmente en las más grandes y la Administración Pública. La
anterior opción permitirá la continuidad de una nueva fuente de demanda que
apareció durante la pandemia: familias de clase media-alta y alta que compran
una vivienda en la periferia de la metrópoli, después de vender o no la que
tenían en un magnífico barrio.
En el último año
y medio, dicha fuente ha sido la principal explicación del mejor comportamiento
de las ventas en el resto de sus provincias que en las ciudades más pobladas.
En el próximo futuro, ambas ubicaciones evolucionarán muy bien.
No obstante, lo
harán mejor en el centro de las grandes capitales por la vuelta de los
inversores y de la población itinerante, así como en los municipios de alto
standing cercanos a Madrid y de la costa próximos a Barcelona. En ellos, el
producto estrella será una casa con jardín y piscina o con una magnífica y
amplia zona comunitaria.
En definitiva,
llega un nuevo boom inmobiliario y grandes oportunidades para los inversores en
el mercado residencial. El método compra, reforma y rápida venta volverá a
tener un gran éxito, también la transformación de locales en vivienda.
Finalmente, les quiero dar un consejo: no corran detrás de los precios;
anticípense a ellos. En otras palabras, decidan rápido y adquieran pronto uno o
más inmuebles. En una época de bonanza o gran recuperación inmobiliaria, las
oportunidades no esperan, simplemente vuelan.
Gonzalo
Bernardos, Profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la
Universidad de Barcelona
Fuente: Expansion