Atlas
Real Estate Analytics proyecta que la oferta de vivienda en alquiler se
reducirá en un 48% en las zonas donde se aplique la nueva normativa
Por: JOAQUÍN HERNÁNDEZ
Fuente:
Gestha 8 de febrero 2022
La Ley de Vivienda del Gobierno
de coalición reducirá la oferta en alquiler en las zonas
"tensionadas" -donde se aplicará la normativa- a la mitad. Es la
advertencia que lanza la consultora Atlas Real Estate
Analytics tras realizar una proyección matemática, al hilo de la
situación actual de los mercados más tensionados y las condiciones que fijaría
la nueva regulación.
El de Atlas es el primer estudio de
impacto del proyecto
de ley que el PSOE y Unidas Podemos buscarán tener aprobado en sede
parlamentaria entre julio y septiembre. El informe concluye que la ley, con
medidas dirigidas a contener la subida de los alquileres -del 50% entre 2013 y
2020, según Idealista-, tendría un impacto negativo en el volumen de
caseros tanto institucionales como particulares en las zonas con mayor
desfase entre los precios y la demanda.
Según explica a este diario Alejandro
Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, los grandes propietarios reflejan
tener actualmente un margen de negociación a la baja del 7%, mientras
que en el caso de los caseros particulares, el porcentaje es del 12%.
«Según los Técnicos de Hacienda, el 41,4% de los
pequeños arrendadores (con menos de 21.000 euros en ingresos al año por
alquileres) perdería dinero en caso de acogerse a las bonificaciones fiscales
que les granjearía la nueva ley»
Las restricciones de la nueva ley provocarían
que el 67% de la oferta de grandes propietarios en zonas tensionadas se
vuelva inviable con los actuales estándares. A diferencia de ellos, los caseros
particulares no tendrían obligación de bajar precios pero, si no realizan
reformas, estarían expuestos durante varios años (al menos tres) a
restricciones sobre el negocio que, según el informe, harían que el
arrendamiento de larga duración se torne inapetecible para el 47%.
La vivienda para el alquiler se iría al turístico
o la venta
La investigación concluye que el 48% de toda la
oferta de pisos en las zonas tensionadas caería por debajo del mínimo de
rentabilidad que buscan actualmente sus arrendadores -el 'agujero' sería
del 21% sobre el total en las ciudades si se da por hecho que no habrá
descensos en las zonas donde no se apliquen las restricciones de la ley-.
La oferta afectada buscaría sortear la
regulación pasando al mercado del alquiler de corta o mediana duración o
se mudaría al segmento de la compraventa -dos fenómenos que parecen
estar ocurriendo ya en Barcelona, la primera gran capital con una ley de
limitación de precios-, "con el impacto que esto supone consecuentemente
en los precios del área", advierten desde Atlas Real Estate
Analytics.
"Pese a que el stock que se
mantiene en el mercado bajaría de precio a corto plazo, en el medio-largo plazo
los precios se compensarían por la falta de oferta en la zona", añade la pesquisa
de la consultora. "Por otro lado, entre los activos que se mantienen en el
mercado están sobrerrepresentados aquellos con precios lo suficientemente altos
como para que su rentabilidad merezca mantenerlos en oferta (las tipologías más
caras y exclusivas), lo que a su vez empujaría al alza el índice de alquiler y
daría espacio para la entrada de nuevos alquileres todavía más caros".
«Las comunidades autónomas tendrán la última
palabra a la hora de aplicar las restricciones sobre el alquiler de la Ley de
Vivienda»
El estudio de Atlas Real Estate Analytics ha partido
de los precios y márgenes con los que trabajan los caseros, particulares e
institucionales, en los mercados más tensionados: Barcelona, Madrid,
Palma, Valencia y Málaga. Las conclusiones se derivan de la puesta en
relación de esos valores que buscan en promedio los propietarios de vivienda en
alquiler, el estado de conservación de los edificios y una proyección de los
precios de referencia que utilizaría el Gobierno. Esta última se ha realizado a
partir de los datos de las declaraciones de la renta de los últimos años, del
índice de precios que ya utiliza el ministerio de Transportes, y de las
condiciones fijadas en el proyecto de ley.
La regulación facultaría a las Comunidades
Autónomas para que impongan
las restricciones sobre el mercado del alquiler de vivienda en zonas que puedan
declarar como "tensionadas". Para hacerlo, los gobiernos
autonómicos deberán acreditar que en ellas el coste de las hipotecas o de los
alquileres supera el 30% de los ingresos medios, y que el precio de la compra o
el alquiler ha subido cinco puntos sobre el índice de precios de consumo de la
autonomía en el último lustro.
La nueva ley impondría bajadas a grandes
propietarios conforme a un índice de precios, y permitiría a los caseros
particulares subir las rentas solo hasta un 10% para el caso de que hagan
reformas y/o contratos de diez o más años de duración, frente a la actual regulación,
que establece una duración de cinco años -con renta actualizable a la
inflación- y no fija un límite de precios para nuevos contratos. Las
comunidades bajo gobierno del Partido Popular se han comprometido a
no aplicar la ley, mientras que algunas jurisdicciones socialistas han
cuestionado su utilidad.