Ya hemos tratado en reiteradas ocasiones cómo debe llevarse a cabo la correcta afectación de la vivienda habitual de las personas físicas a su actividad económica y los efectos que esto tiene tanto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Sin embargo, las aristas que presentan este tipo de operaciones son prácticamente infinitas. Una de las que todavía no hemos limado es la relativa a qué ocurre cuando una vivienda parcialmente afecta a la actividad del autónomo se vende, en concreto, qué ocurre cuando ha existido un servicio de intermediación, devengando el IVA correspondiente por la prestación del servicio, ¿es este deducible en la actividad del socio por estar la vivienda afecta parcialmente a la actividad?

Consideración de la operación como sujeta al IVA

Pues para dar una respuesta clara, vamos a remitirnos a la reciente Consulta Vinculante (V3128-21), de 17 de diciembre de 2021, emitida por la Dirección General de Tributos donde se da una respuesta clara a la pregunta que nos planteamos.

En la mencionada consulta, un autónomo tiene afectada su vivienda habitual en un 30 por ciento a la actividad económica que realiza.

En un momento determinado, decide venderla a través de una agencia inmobiliaria que le cobra una comisión y le repercute el correspondiente IVA a través de factura.

Ante esta situación, derivado de un análisis del contenido de los artículos 4 y 5 de la LIVA, se llega a la conclusión de que, a los efectos del IVA, el autónomo es un empresario o profesional en la operación de venta de su vivienda habitual y, por tanto, es una operación que se encuentra sujeta a IVA.

Por su parte, el servicio de mediación realizado por la agencia inmobiliaria es también una operación sujeta y no exenta de IVA conforme al contenido del artículo 11 de la LIVA.

En palabras de la consulta:

«Por su parte, el mismo artículo 11, en su apartado dos, número 15º dispone:

?Las operaciones de mediación y las de agencia o comisión cuando el agente o comisionista actúe en nombre ajeno. Cuando actúe en nombre propio y medie en una prestación de ser vicios se entenderá que ha recibido y prestado por sí mismo los correspondientes servicios.?.

Por tanto, la operación de mediación en la compraventa de un inmueble por parte de una agencia inmobiliaria se trata de una prestación de servicios sujeta y no exenta.

(...)

En consecuencia, el consultante tiene la condición de empresario o profesional y estarán sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas de bienes y prestaciones de servicios que en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional realice en el territorio de aplicación del Impuesto».

Criterio de la Dirección General de Tributos sobre el derecho a deducción del IVA soportado

Por último, una vez determinada la correcta repercusión del IVA por el servicio de intermediación, debe determinarse si dicho IVA forma parte de la base imponible en la actividad económica del autónomo.

Para ello debemos remitirnos al artículo 93 de la LIVA que dispone en su apartado cuarto lo siguiente:

«Cuatro. No podrán ser objeto de deducción, en ninguna medida ni cuantía, las cuotas soportadas o satisfechas por las adquisiciones o importaciones de bienes o servicios efectuadas sin la intención de utilizarlos en la realización de actividades empresariales o profesionales, aunque ulteriormente dichos bienes o servicios se afecten total o parcialmente a las citadas actividades».

Cabe, por tanto, analizar si la vivienda habitual del autónomo es un bien de inversión en su actividad. A estos efectos, dispone el artículo 95 de la LIVA que:

«Uno. Los empresarios o profesionales no podrán deducir las cuotas soportadas o satisfechas por las adquisiciones o importaciones de bienes o servicios que no se afecten, directa y exclusivamente, a su actividad empresarial o profesional.

Dos. No se entenderán afectos directa y exclusivamente a la actividad empresarial o profesional, entre otros:

1º. Los bienes que se destinen habitualmente a dicha actividad y a otras de naturaleza no empresarial ni profesional por períodos de tiempo alternativos.

2º. Los bienes o servicios que se utilicen simultáneamente para actividades empresariales o profesionales y para necesidades privadas.

3º. Los bienes o derechos que no figuren en la contabilidad o registros oficiales de la actividad empresarial o profesional del sujeto pasivo.

4º. Los bienes y derechos adquiridos por el sujeto pasivo que no se integren en su patrimonio empresarial o profesional.

5º. Los bienes destinados a ser utilizados en la satisfacción de necesidades personales o particulares de los empresarios o profesionales, de sus familiares o del personal dependiente de los mismos, con excepción de los destinados al alojamiento gratuito en los locales o instalaciones de la empresa del personal encargado de la vigilancia y seguridad de los mismos, y a los servicios económicos y socio-culturales del personal al servicio de la actividad».

Llegando la DGT a la siguiente conclusión:

«En conclusión, la cuota del Impuesto soportada como consecuencia del servicio de intermediación prestado por la agencia inmobiliaria al consultante en la venta de la que era su vivienda habitual no resulta deducible en cuantía alguna, dado que dicho servicio no está afecto directo y exclusivamente a la actividad profesional del consultante, ni constituye la contraprestación por la adquisición, importación, arrendamiento o cesión de uso de un bien de inversión».