El alquiler de viviendas es una de esas actividades que por su "facilidad" para llevarla a cabo ha determinado por instaurarse como mecanismo subsidiario de obtención de ingresos por buena parte de los contribuyentes. Todo aquel que posea una segunda vivienda, o incluso llevar a cabo el arrendamiento de parte de su vivienda habitual o subarrendar la vivienda por él arrendada, puede, formalizando un contrato de alquiler y cumpliendo con las condiciones que la normativa establezca respecto a la consignación de la fianza y demás requisitos, llevar a cabo el alquiler de viviendas.
Ahora bien, si llevar a cabo el alquiler es una cuestión sencilla y que en los últimos años ya se formaliza directamente entre particulares, obviando a las inmobiliarias como intermediarios de las operaciones, no todo alquiler, vacacional o de larga estancia, se considera actividad económica. A estos efectos, el artículo 27 de la LIRPF define claramente en qué supuestos ha de considerarse que el alquiler de bienes inmuebles se realiza como actividad económica al disponer que:
"2. (...) se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa".
Una de las dudas más recurrentes es sobre la posibilidad de deducir las amortizaciones de los elementos que se ceden con la vivienda: lavadora, muebles, televisión, etc. Todos aquellos elementos que por su naturaleza, al ser cedidos junto con el inmueble, poseen todavía una vida útil para el nuevo inquilino. Así, para las amortizaciones y demás gastos, se pueden dar dos situaciones diferentes para un mismo inmueble y arrendador:
1. El arrendador tiene contratada a una persona con contrato laboral y jornada completa para que lleve a cabo la gestión del inmueble
En este primer caso, al realizar una actividad económica, por aplicación de lo establecido en el artículo 28.1 de la LIRPF, le serán de aplicación las normas establecidas para el Impuesto sobre Sociedades en lo que respecta a la determinación del rendimiento neto.
En particular, el artículo 12 de la LIS dispone qué cantidades son deducibles en concepto de amortizaciones. Además, de cumplirse los requisitos para ello, podrá llevarse a cabo la libre amortización o amortización acelerada de los elementos.
2. El arrendador no tiene contratada a una persona
Sin embargo, cuando no se ejerce una actividad económica, no se dispone de una referencia a la normativa del Impuesto sobre Sociedades y, aún así, se hace necesario gravar la obtención de rentas. Así, estas rentas tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para los cuales, conforme al artículo 14 del RIRPF, serán deducibles las amortizaciones derivadas del propio bien inmueble así como de los demás bienes cedidos con él. El mencionado artículo 14 del RIRPF dispone lo siguiente acerca de la amortización a practicar:
"2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento".
En este sentido se ha manifestado la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante (V0699-21), de 23 de marzo de 2021, al establecer lo siguiente:
"Por tanto, la deducibilidad del mobiliario y demás enseres se efectuará por la vía de la amortización, en función de la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por la Orden de 27 de marzo de 1998, que establece un coeficiente lineal máximo del 10 por 100 y un periodo máximo de 20 años, a contar desde la fecha de adquisición, que se aplicará sobre los respectivos costes de adquisición satisfechos.
En definitiva, dado que la consultante no desarrolla una actividad económica, no podrá amortizar de forma acelerada o libremente los elementos del mobiliario adquiridos y arrendados junto a la vivienda, sino que lo deberá hacer de forma lineal conforme a la citada Orden".