El optimismo inmobiliario empezará a decaer y vivirá un freno en su actividad en los próximos dos años. Pero por el momento, los nubarrones no preocupan.

21 de mayo Expansion

Los signos de recuperación de la economía española ya no invitan tanto a un optimismo sin frenos. La guerra de Ucrania actúa como acelerante en una espiral inflacionista ya desbocada desde finales de 2021. Las materias primas son más caras; la mano de obra, también. La vivienda nueva escasea y como consecuencia, el precio de la de segunda mano se dispara. La capacidad de ahorro de las familias, que creció por el parón de la actividad durante la pandemia, disminuye, y la propia inflación se encargará de hacerla menguar mucho más hasta que sea controlada. Los tipos de interés, y por tanto el Euríbor, subirán pronto. Y aun así, en 2022 asistimos al primer mejor trimestre desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, al cerrar con 165.000 compraventas de vivienda, un 26,6% más que el mismo periodo del año pasado, según el INE. El precio, por su parte, creció un 3,3% interanual en abril y los expertos estiman que cerrará 2022 entre el 2% y el 6%.

En los últimos quince años, el sector ha tocado fondo, comenzado a recuperarse, desfallecido por el Covid, y posteriormente reanimado, espoleado por una recuperación global espectacular tras la pandemia, hasta alcanzar unos datos que a más de uno empiezan a hacerle recordar la burbuja previa al pinchazo como consecuencia de la crisis subprime. O, como lo resume uno de los gurús de la vivienda en España, Gonzalo Bernardos, "el mercado inmobiliario funciona tan bien que es preocupante".

¿Qué está pasando? Un factor primordial es la confianza de los compradores en que la situación económica no se deteriore. De momento, esa confianza no ha decaído, pero empezará a hacerlo: las previsiones sobre la economía española no son ya tan halagüeñas, y la asfixiante escalada de precios comenzará a afectar a los ahorros. Puede que muchas familias pospongan su decisión de adquirir una vivienda, o puede que opten por endeudarse más de la cuenta, como ocurrió en 2008.

Aunque también hay compradores impermeables a las malas perspectivas, o que incluso las aprovechan. En el primer caso, podemos encontrar a aquellos que buscan una segunda residencia o a compradores extranjeros: un aspecto en común de las dos tipologías es el interés por la vivienda en costa, como demuestra el hecho de que respecto a marzo del año pasado donde más han crecido las ventas ha sido en Islas Baleares y en la Comunidad Valenciana. En el segundo, están los que ven la vivienda como un activo de inversión: en épocas como esta, en las que es difícil encontrar mercados en los que invertir, muchos encuentran los bienes inmuebles como la mejor opción donde depositar el dinero. La vivienda ha sido siempre un activo refugio. La situación conduce inevitablemente a un cambio en el perfil del comprador: las familias de clase media desaparecen de la ecuación y ganarán protagonismo aquellas con mayores ingresos tienen y los inversores, siempre atentos a un mercado tan prometedor como el inmobiliario.

Una amenaza se cierne, en todo caso, sobre el mercado, y es la subida de tipos de interés y su afectación en la decisión de compra. Por ahora, la previsión de subidas ha tenido el efecto contrario: compradores indecisos han terminado por dar el paso con hipotecas de tipo fijo, inmunes a la subida de tipos y que el año pasado llegaron a cifras de récord. Una vez que suban, se notará su efecto para mal, tanto por el incremento de las tasas en las de tipo fijo como por mantener una postura conservadora en las de tipo variable. Pese a ello, los bancos descartan que los tipos vayan a provocar un terremoto hipotecario, siempre que su subida sea progresiva, por lo que tendrán un impacto "moderado". Y eso que el Euríbor ya está en positivo, por primera vez desde hace más de 6 años.

A los tipos de interés en escalada se le suma el incremento del precio de la vivienda, del 6,4% a finales de 2021. La subida, en todo caso, es por factores distintos a los de 2008: hemos pasado de la sobreoferta a la sobredemanda. En los pisos nuevos, los precios crecen por la subida de las materias primas y de los salarios. En los de segunda mano, lo hacen por la ausencia de pisos nuevos y por la escasez de stock de vivienda.

Por ello, es lógico pensar que el mercado de la vivienda asistirá a una moderación a lo largo de este año y de 2023 y, con la falta de medidas adecuadas, al estallido de una burbuja en 2024. Sería, eso sí, en lugares muy localizados, al contrario de lo que ocurrió en la crisis de hace 15 años, y con una intensidad mucho menor. En cualquier caso, por mucho que los próximos meses atenúen el empuje del primer trimestre, el dinámico comienzo de este año es la demostración de que el sector es capaz de, por fin, sobreponerse a la gran burbuja del ladrillo de la primera década del siglo, que al estallar le dejó malherido, provocando millones de despidos, desahucios y expectativas económicas truncadas.

 Fuente: Expansion