2020 y 2021 ha sido un periodo revuelto para la vivienda. Las ventas han caído por el parón en la demanda, mientras que los precios, aunque sufren ajustes, no son tan acusados como los que se esperaban.

Ya ha pasado casi un año y medio desde la irrupción del Covid-19 y la declaración del Estado de alarma en España, pero al echar la vista atrás no está muy claro qué ha pasado en el sector inmobiliario. Unos dicen que 2020 fue un año estupendo para la venta de vivienda y que los precios aguantaron. Otros, que eso es imposible y raro el mercado que no sufriera el ajuste en ventas o precios. Lo peor es que, al mirar los datos, uno se queda igual. Según el INE, en 2020 la venta de pisos se desplomó un 21% interanual, pero los notarios dicen que las operaciones subieron un 4%. En cuanto al precio, más de lo mismo: mientras Tinsa calcula que la vivienda cerró diciembre de 2020 un 1,7% más barata que en 2019; portales como Idealista anotaron una subida del 0,6% y Fotocasa del 1,6%. Entonces, ¿qué ha pasado?

2020 y principios de 2021 ha sido un periodo turbulento para la vivienda. Las ventas cayeron, en parte por el parón en una demanda afectada por la crisis y temerosa ante el futuro de la economía. Pero parte del ajuste estuvo agravado por el cierre de actividad, que provocó una acumulación de pisos sin vender que han empezado a salir en meses posteriores. En cuanto a los precios, no han caído como los más agoreros esperaban, en parte por la red de apoyo que el Gobierno lanzó para hogares y empresas, pero también por un crédito que no dejó de fluir, la fortaleza de la obra nueva y el aguante o reticencia de muchos propietarios con recursos a aplicar descuentos.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que no todas las estadísticas miden lo mismo. Tinsa, por ejemplo, valora el precio de tasación de vivienda nueva y usada, mientras que los portales inmobiliarios solo tienen en cuenta la vivienda de segunda mano y, más concretamente, el precio de oferta al que se anuncia la vivienda, no al que finalmente se compra, que puede ser inferior en caso de que se negocie. Esto explicaría algunas de las diferencias, pero no todas.

En el caso de las compraventas, aunque efectivamente hayan caído, el desplome que registra el INE podría estar sobredimensionado por el parón que hubo en los registros durante el confinamiento y posterior cuello de botella en las citaciones.

Eso explicaría en parte las subidas de doble dígito que empiezan a verse este año. "Las operaciones pospuestas desde el segundo trimestre de 2020 y la nueva demanda movilizada por un cambio de preferencias explican las cifras positivas", confirma Andrea de la Hoz, analista sénior del Servicio de Estudios de Tinsa. Pero ni tanto ni tan calvo. En 2020, los notarios ya hablaban de subidas a pesar de la crisis. El aumento, sin embargo, podría explicarse por el maquillaje de la obra nueva. "El año pasado la venta de vivienda se disparó por ejemplo un 66% en Boadilla (Madrid). Pero cuando miras las razones, es porque hubo muchas promociones de obra nueva adquiridas en años anteriores que se entregaron entonces", explica Gonzalo Bernardos, profesor titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Un espejismo parecido ocurre con los precios. Según el INE, que tiene en cuenta los registros de las transacciones realizadas, los precios aumentaron un 0,9% en el primer trimestre del año, mientras que portales como Idealista hablan de caídas. Si el precio de oferta de los portales sube, puede ser que no esté reflejando el valor final de la transacción, pero si cae en un momento de crisis, es probable que se deba a que efectivamente hay descuentos en el mercado. Bernardos explica que la diferencia entre las subidas del INE y las bajadas de los portales podría deberse a que precisamente porque estamos en crisis, la demanda de vivienda se reduce a quien puede permitirse esa compra, es decir, inversores y compradores con alto poder adquisitivo. Una demanda que, además, se ha concentrado en áreas de alto standing por el boom del teletrabajo y la preferencia por casas más grandes con espacios ajardinados, muchas de ellas de obra nueva. "La obra nueva se comportó el año pasado con fortaleza y no se produjo bajada de precios", apunta Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, que calcula una subida del 1% en 2020 y pronostica aumentos de precio de hasta el 4% este año.

Si aumenta el número de viviendas vendidas a mayor precio, es normal que el precio medio suba, y no porque los vendedores apliquen alzas. "Puede que el precio medio suba porque ahora, en lugar de venderse mucho en Vallecas, se vende en Pozuelo", añade Bernardos.

Fuente: Expansion