La exención por reinversión en vivienda habitual se encuentra regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF que establece lo siguiente:

«1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. 

(...)

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual».

La realidad es que no existen más requisitos para poder aplicar dicha exención, únicamente deben tener ambas viviendas la consideración de vivienda habitual. La nueva es una cuestión de hecho que deberá acreditarse alcanzando dicha consideración en los años siguientes o por alguno de los motivos establecidos en el artículo 41 bis del RIRPF y, la antigua, por cumplimiento de esos mismos requisitos.

Posibilidad de adquirir la nueva vivienda habitual con anterioridad a la venta de la antigua

No obstante, hay que tener en cuenta que lo más habitual no es que se produzca la mudanza el mismo día en que una se compra y la otra se vende sino que lo habitual, ya que sino no se tendría un lugar donde vivir, es que primero se adquiera la nueva vivienda y, en un plazo corto de tiempo, se produzca el efectivo cambio de residencia.

Ante esta cotidianidad, el apartado tercero antes reproducido introduce esa salvaguarda en forma de plazo para la aplicación de la exención de dos años.

Ahora bien, el mismo apartado establece que:

«Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados».

Como decimos, el período de tiempo habitual para el cambio de residencia suele ser corto pero pueden existir situaciones o circunstancias que impidan, como podría haber sido toda la situación de emergencia sanitaria provocada por el COVID-19, hacer efectivo el traslado.

Tributos es rígida en ese sentido y no permite exceder dicho plazo pero sí reitera que dicho plazo es un derecho del contribuyente y puede efectuar la reinversión en cualquier momento dentro de los dos años anteriores o posteriores a la efectiva enajenación de la vivienda habitual:

«Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. Por tanto, en el caso planteado, en el que la consultante se plantea la venta de su vivienda habitual y destinar el importe obtenido a la adquisición de una nueva vivienda, dicha adquisición deberá realizarse en el plazo de los dos años a contar desde la referida transmisión. No obstante, también plantea la posibilidad de realizar primero la adquisición de la nueva vivienda y con posterioridad transmitir su actual vivienda habitual, en cuyo caso, para que resulte de aplicación la exención por reinversión, dicha adquisición deberá realizarse en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión».

Es indistinto que se realice la adquisición a través de préstamo hipotecario o fondos propios

También suele ser habitual la pregunta relativa a la financiación y sobre si se considera que es una reinversión el hecho de solicitar un préstamo hipotecario sobre la nueva vivienda habitual.

A estos efectos sólo cabe afirmar, así lo entiende Tributos, que es indistinta la vía de financiación escogida —préstamo hipotecario o fondos propios— siempre que se destine la enajenación de la vivienda anterior a la efectiva reinversión:

«Por tanto, de acuerdo con todo lo expuesto, y de conformidad con la citada sentencia, por importe reinvertido debe considerarse la totalidad del valor de adquisición satisfecho por la nueva vivienda dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, con independencia de que el mismo se haya financiado con cantidades obtenidas por el préstamo hipotecario, o con cantidades procedentes de los fondos propios de la consultante».